[摘要] 尽管短期内房地产调控政策基调难有重大改变，但从长远来看，楼市调控思路已经出现变化。过去的调控主要依赖“堵”的方法，现在是以疏为主，疏堵结合，立足于市场供应端，通过加快供应来缓解庞大的市场需求。随着调控长效机制的逐步建立，未来房地产市场走势将趋平稳。
坊间多唱衰中国楼市未来走势再引国民关注
（来源：上海证券报）记者最近在国内部分知名网站上看到，很多新闻都在大肆宣传楼市出现“拐点”、楼市“泡沫”破裂、楼市即将“崩盘”。文章都采用了较为醒目的方式，向市民宣讲着楼市“危险论”。中国楼市经历了2013年的辉煌，在2014年伊始却在“量”、“价”上来了个大拐弯，是什么原因引起的这种现象呢？带着问题记者采访了济南龙腾国际花园的赵总。
记者：关于济南楼市在2014年的走势，在房价上您有一个怎样的预测？
赵总：1、2月份的楼市情况有涨有跌，就具体到济南市场而言，在2014年或许会有销量上的波动，或许部分楼盘在价格上会有所波动，但是不会出现大面积或者大幅度的房价下降。
记者：部分业内人士认为2014年的济南楼市可以看成“先扬后抑”：即上半年的热销和下半年的“平静”，您是怎么看待的？
赵总：上半年的热销可以看成是开发企业受银行信贷的限制而不得不作出的销售任务上的调整。在2013年年底时，房企从银行贷款是相当难的，所以2014年很多房企在制定销售任务时都会把时间定在9、10月份，所以很多企业会在上半年的时候加速、加量推盘，为的是能提前完成任务。至于下半年的“平静”而言是相对于楼盘放量来说的，仔细观察不难发现，二环以内的楼盘在价格上一直都比较坚挺，市场上并未出现大量的放盘。反倒是西客站片区可能会出现较大的供应量，楼盘之间的竞争会比较激烈，或许该片区会出现降价销售的情况。
记者：针对目前国内部分一线城市出现大幅降价和售楼处被打砸的现象，您有什么认识？济南会出现大幅降价的现象吗？
赵总：楼盘降价首先要看降价背后的原因。就济南而言，楼盘降价取决于三个要素：地价、税收和银行信贷。地价是房价制定的步，地价高走也就难以抑制楼价的高走，地价不降，楼盘的售价是不可能下降的。然后就是关于房企缴纳的各种税费，部分税费不能减免，房价也没法降低。2014年房地产市场分化或加剧
从目前的市场表象来看，一线城市和三四线城市呈现出了不同的特征，三四线城市较大的供应量已 出了地区的实际需求量，房屋的空置率在逐渐增高，空城的数量也在增加。很多中小房企因为无法尽快的回笼资金，所以出现很多“跑路”、“破产”、“转行”的情况。就大型房企而言，会逐渐增大市场的占有比例。
拿2013年来讲，一线城市、部分二线城市表现相对较热，房价有持续上涨和反弹的市场风险，三四线城市相对来讲由于市场供应量充裕，市场表现相对平淡，价格上涨动力不是很充足，甚至在2014年年初，韶关、温州、包头等城市已经出现房价下降的现象，整体市场已经出现明显“分化”现象。尤其是芜湖、舟山、温州、徐州等这些城市，市场成交量低迷，房价还处于下跌或停涨的状态。同策咨询的张宏伟认为银行信贷政策差别化的执行，2014年调控政策强化对于不同城市的“分类指导”，将导致不同城市的调控政策具有“分化”的特征，这样将导致大多数品牌房企的布局战略相对应继续强化一二线核心城市的布局，甚至放弃经济增长预期不好的三四线城市。
部分开发商为了快速的回笼资金去开发其他项目，在“非常时期”也会采用降价促销的形式，毕竟企业的资金链良性运转才是企业生存下去的要素。
国内1、2月楼市表现差异大
进入到2月以来，国内陆续有楼盘大幅降价、售楼处遭遇打砸的情况发生，刺激民生的“楼价下跌”事件又重新走进了大众视野。同时还出现了部分三四线城市房价遭遇“腰斩”和“鬼城”增多的现象，一二线城市和三四线城市的不同表现所带来的负面影响是否会落地到济南呢？济南融汇爱都的负责人吴总向记者进行了解释。2014年上半年济南楼市还是以走量为主，价格不会出现较大的波动。市场走势还要看“两会”的结果，如果在两会上出现关于楼市收紧的政策，那么济南的楼市在下半年将会出现一个僵持的局面；如果出现楼市利好消息，那楼市将会呈现一个比较好的销售态势。
依据吴总个人经验来说，济南不会出现较大面积的价格波动，吴总认为济南的刚需量大，目前的市场供给和实际需求还是不匹配的，市场还是有较大的需求空间。如果出现不利于楼市的政策，或许会出现销售上的僵持或涨幅的降低。济南目前还存在不少价值洼地，如城南融汇爱都和鲁能领秀城和西客站周边的楼盘，这些地区的真实价值并未得到有效释放，未来一旦市场重新复苏价格上极有可能会再有提升。
行业的唱衰、银行信贷的收紧、企业回笼资金等多重因素都集合在了一起，貌似中国的楼市又有回到2008年的趋势，不论未来怎样还让我们拭目以待。本刊记者马妍
国土部问计一线基层“新土改”落地进入倒计时
日前国土部召开深化土地管理制度改革地方座谈会，并在会上讨论了《深化土地管理制度改革总体思路框架》(征求意见稿)内容。意见稿提出了改革的目标和总体思路，强调了改革的原则和底线，确定了改革的重点任务，明确了改革的保障措施。“土地管理制度尤其是农村土地管理制度改革要接地气、顺民意、尊民愿、问民计、维民权，问计基层和一线，广泛听取基层意见，认真总结基层开创的鲜活经验，加快研制总体思路框架，深化土地管理制度改革。”国土部副部长王世元在上述座谈会上说，而且这已经是他在不到两个月时间里第二次专门谈及此项改革。“深化农村土地使用制度改革的方案是我们的总体框架，在这个方案的基础上，我们要逐步细化安排，比如哪一项工作需要试点，都要单项提出来，报中央政府批后积极稳妥地推进。”王世元说。据他透露，集体经营性建设用地流转入市，国土部正在研究细化思路和任务。
目前可以肯定的是，新土改方案正在加紧设计，农地流转已进入“倒计时”。而记者从权威渠道和近期透露出的实时信息来看，“存量农地”和“新增农地”均有先期进入试点的可能性，只是针对“不同的地”，要制定“不同的改革方案”。这也给了各地不同试点的猜想空间。记者注意到，其中，“存量农地”即为过去由乡镇企业使用的存量集体经营性建设用地，而“新增农地”为新增农村经营性集体建设用地。
对此，权威人士分析指出，虽都为农地，但两者所涉及的法律规定也并不相同。其中过去由乡镇企业使用的存量集体经营性建设用地。其出让、转让出租的依据是土地管理法六十三条的规定。这方面改革探索涉及的问题包括如果仍然使用原地块，但改变了企业的合资方或产业属性，需要履行哪些法定程序；由于规划调整或者因环保、基础设施配套等原因不再使用原地块，需要经过何种方式和什么程序才能实现原土地使用权的转让。
延伸阅读：
中国住房供应体系谋变 细看未来楼市走趋稳
（来源：中国证券报）尽管短期内房地产调控政策基调难有重大改变，但从长远来看，楼市调控思路已经出现变化。过去的调控主要依赖“堵”的方法，现在是以疏为主，疏堵结合，立足于市场供应端，通过加快供应来缓解庞大的市场需求。随着调控长效机制的逐步建立，未来房地产市场走势将趋平稳。
随着年末一系列重大会议的召开，未来宏观政策走势逐渐明晰。作为宏观经济重要支柱之一的房地产，也将迎来政策变局。多数专家认为，尽管短期内房地产调控政策基调难有重大改变，但从长远来看，楼市调控思路已经出现变化。
未来的房地产调控思路正从此前的控需求转向增供给，随着房地产市场环境的变化，新的市场供应体系将在未来几年确立。多家研究机构认为，按照上述思路，带有半市场化性质的经适房和限价房，未来很可能淡出市场。
就房地产市场走势而言，专家强调，短期内房地产市场走势以稳为主，房价将迎来低速增长期。
挥别“黄金十年”房价“普涨”动能渐弱
中国房地产研究会副会长顾云昌表示，过去的调控主要依赖限购、限贷、限价等“堵”的方法，来遏制旺盛的购买需求及投资动能，现在是以疏为主，疏堵结合，调控思路发生了变化。
所谓“疏”，主要指立足于市场供应端，通过加快供应来缓解庞大的市场需求。分析人士认为，新型城镇化进程的推进，还将引致大量购房需求，未来一段时间内，加强供应将是政策主要立足点。
此前高层指出，将建立统一、规范、成熟、稳定的住房供应体系。今后的房地产建设中，要以政府为主提供基本保障，以市场为主满足多层次需求。
顾云昌表示，未来的保障房价格由政府决定，商品房价格则由市场决定。
按照顾云昌的观点，随着经济增长水平、市场供需情况等的变化，住房供应体系并非一成不变，而会有所调整。按照上世纪90年代房改政策的提法，我国的住房供应体系为：向低收入家庭提供廉租房，中低收入家庭提供经济适用住房，中等以上收入家庭提供商品房。未来这种方式可能有所调整。
据了解，针对本地的市场供需形势，各地正重构各自的住房供应体系。在中央层面，也可能针对保障房政策做出新的调整。上述调整有可能纳入房地产调控长效机制中。
专家认为，三中全会首次提出，让市场在资源配置中起决定性作用。这意味着，在未来的住房供应中，带有半行政色彩的经济适用房和限价房将可能逐渐退出历史舞台，廉租房和公租房将成为保障房供应的主体，棚户区改造的规模也将有所扩大。而在市场层面，对普通商品房和高端商品房的交易限制也会逐渐放开。
政策基调短期难改
尽管楼市政策的总体思路正在发生变化，但短期内政策基调恐难以改变。住建部政策研究中心研究员王珏林认为，建立楼市调控的长效机制，推进房地产领域各项改革，必须是在维持房地产市场稳定的前提之下。
他认为，当前市场并不稳定，所以行政手段暂时还没有退出的必要。长效机制建立并非一朝一夕，在尚未建立之前，政策不宜出现“空窗期”，所以短期内调控政策不会有太大变化。
事实上，高层对市场化思路的强调，不仅不意味着政策马上松绑，个别城市甚至在短期内对调控进行收紧。
10月以来，包括北京、上海、广州、深圳四个一线城市在内，共有17个城市以限购从严、限贷升级、增加供应等方式收紧房地产调控政策，以期能够稳定购房者预期。从国家统计局发布的数据来看，上月这17个城市新建商品住宅价格（不含保障房）环比涨幅明显回落，回落幅度高于70个大中城市平均值，体现出明显的政策效果。
同时，温州、芜湖等地早在此前对楼市政策进行松绑，温州还松绑了“限购令”的“红线”。这也是自2011年1月我国推出限购政策以来，首次有城市松绑“限购令”且未被叫停。
一部分城市明确收紧调控，一部分城市明确松绑政策的现象，在我国房地产调控史上还是首次出现。业内人士认为，这种情况意味着，房地产调控思路恐不再“一刀切”，而将逐渐差别化。
专家表示，随着社会经济发展，不同城市之间的经济发展水平、城市价值、人口聚集程度有所差别，所以未来的房地产调控政策一定会体现出差别化思路。
我国房地产市场化改革尚不足20年，但不同城市之间的楼市却出现明显分化。北京中原地产市场研究部总监张大伟认为，一二线城市因聚集了过多资源，导致需求旺盛，房价也变得易涨难跌；广大三四线城市则在土地财政的驱动下大量供地，使得当前市场面临消化压力。
高层推进新型城镇化，以及控制特大城市的人口规模的思路，将在很大程度上弥合城市之间的上述差异。因此，未来房地产调控政策也将出现分化。
去泡沫过程将持续
中金标准数据公司总经理郝文嘉表示，随着房价不断攀升，在购房者消费及投资能力与房价相比不断下降的情况下，房地产价格的暴利上涨效应已经开始衰减。该机构数据显示，近3年来，82个城市的住宅投资率与2009年相比明显呈下降趋势。
达成上述效果的主要政策手段，在于限购限贷等行政化调控思路。从上市房企财报不难看出，近几年来，房企纯住宅业务的利润率正在下降。
上述机构认为，随着挤泡沫的继续，明年房价增速放缓已难以避免，这种观点得到不少机构认同。顾云昌表示，2014年下半年以来，我国房地产投资、销售增速和房价环比增速都在放缓，这样的态势将在明年得到持续。在GDP增速下降的情况下，房地产市场增速也将放缓。近两年来，一二线城市土地供应规模明显提升，将有助于缓解市场供需关系，缩小城市之间差异，并稳定房价走势。
从更长周期来看，专家认为，随着个人住房信息系统、房地产征信系统等的完善，以及房地产调控长效机制的逐步建立，未来房地产市场走势将趋于稳定，剧烈波动的情况将较少出现。
延伸阅读：
免责声明：凡注明“来源：房天下”的所有文字图片等资料，版权均属房天下所有，转载请注明出处；文章内容仅供参考，不构成投资建议；文中所涉面积，如无特殊说明，均为建筑面积；文中出现的图片仅供参考，以售楼处实际情况为准。
