[摘要] 作为本次宁八条中最大的亮点，“二套房首付加码至七成”这一新举，被市场普遍认为调控范围有限且力度偏弱。而从政策实行之日起，波澜不惊的市场反响不禁让人们对新出台宁八条的实际作用起了质疑。但有业内人士表示，本次出台的宁八条中的第四条“严格执行商品住房明码标价制度，引导企业合理定价”的重申，才更有实际调控意
专家:"核价"将成来年南京的重要调控手段
（来源：中国江苏网）作为本次宁八条中的亮点，“二套房首付加码至七成”这一新举，被市场普遍认为调控范围有限且力度偏弱。而从政策实行之日起，波澜不惊的市场反响不禁让人们对新出台宁八条的实际作用起了质疑。但有业内人士表示，本次出台的宁八条中的第四条“严格执行商品住房明码标价制度，引导企业合理定价”的重申，才更有实际调控意义。
该项调控细则中明确说明：“对预售方案报价过高且不接受物价、住建部门指导，或没有实行预售资金监管的商品房项目，暂不核发预售许可证书”。即此次“宁八条”再次重申了物价、住建等监管部门对房企定价的实际监管，控制的手段就是销许的发放。
今年年中开始，由于过快上涨的房价使得年初制定的调控目标岌岌可危，调控失败风险加大，市物价部门开始对下半年新申领销许的房企做到了严格把关，多个楼盘因为报价过高，申领销许的工作一次次被打回，南京物价部门甚至对个别涨价过快的楼盘提出了5%~10%的限涨令。严格的价格审批制度也导致多家楼盘开盘推新一再延后。此前某项目开发商人士透露，由于多次申领销许都因为价格偏高被驳回，导致了楼盘开盘的时间延后了近两个月。在此环境下，非毛坯改毛坯似乎成为了今年下半年开发商涨价的的手段。
与此同时，开盘前被吹得天花乱坠的开盘价，也在严格的预售审批核价制度下，大多都以一个亲民的姿态和大家见了面：刚需大盘金地自在城在本月25日晚加推50多套房源以毛坯12000/㎡的均价让世人大跌眼镜，均价低于此前预估“天花板价”。而随后一周开盘的宋都南郡国际更是以11000元/㎡的均价低调入市，让买房人欢欣鼓舞。对于该价格，宋都南郡国际一位置业顾问坦言，一方面是由于项目首开会有优惠，另一方面肯定也是受到了物价部门价格审批的影响，定价过高销许是批不下来的。
有专家分析，从今年下半年的市场情况看，物价、住建等监管部门对房价的控制会成为来年房价最直接的调控手段。该人士称，其实从开发商拿地开始所测算的楼面价，是可以大致预测销售时的房价的。而政府定价主要取决于市场供求关系，其核价的空间主要还在控制房企的利润上。也有业内人士表示，此次宁八条的出台是在年前，由于今年楼市火热，绝大部分房企本年度的销售任务已经完成，市场需求也相对进入一个平缓期，所以新政的落地对市场的影响还未能体现。按照往年惯例，2014年的波购买潮会出现在春节后，物价、住建部门的批价”博弈“，届时将拉开大幕。
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14城紧急加入楼市调控大军
（来源：证券日报 记者：王丽新）仅仅在两天时间里，武汉、南昌、沈阳、厦门、长沙、杭州以及南京就紧随北上广深之后，相继颁发升级版的楼市调控政策。
截至11月27日，据链家地产市场研究部统计，已有14个城市推出楼市新政，内容涉及限购政策出现实质性加码，限贷政策收紧，二套房首付比例出现不同程度的提升等。
值得一提的是，从11月楼市的成交量表现来看，市场已经出现降温趋势。据中原地产统计数据显示，从11月1日至11月26日，54个城市总成交量为22万套，同比下降10.7%。
对此，链家地产市场研究部张旭向记者表示，在短期内，上述调控政策的加码，将给市场带来明显冲击。
14城集中加紧调控
事实上，北京一向是地方调控的风向标，尤其是“京七条”的颁布，被认为传递出新一轮楼市调控的信号。不过，临近年末之时，二线城市的调控新规却开始集中发布，甚至在5天之内就有超过7个城市“连珠炮”似的出台从紧的调控政策，内容涉及提高二套房首付，抬高非户籍购房门槛以及增加土地供应等。
而在本次调控潮中，10个城市表态将会扩大土地供应规模，尤其是普通商品住房土地的供应规模将会在2014年保持稳定或者有所扩大。
不过，有业内人士称，从已经公布的调控细则来看，紧随北上广深之后的二线城市在新的调控政策上并无太多新意。限购和限贷手段的升级几乎都在预料之中，当然也有新的约束出台。其中，南昌对年轻人购房做出限制，禁止未成年人购买住房。其它手段诸如约谈开发商、限制高端住宅入市、提高首付款比例等等，不过是为了完成年内调控任务以及进一步增加购房成本的手段而已，很难对市场产生正面效果。
对此，美联物业研究中心徐枫也向《证券日报》记者表示，预计楼市政策调控方向将分两步走，一方面在现有的基础上，继续提高房地产的交易成本；另一方面则通过增加持有成本，从而进一步压缩房地产的利润空间，在投资的两头打压，把投资需求积压出一部分远离住宅市场。
综合看来，房地产调控政策正在导致房地产市场形成“双轨制”的格局，加大了保障房推进力度；而在市场化的住宅供给方面，竞争将更加激烈，行业集中度将进一步加强。
对此，张旭认为，从国家统计局公布的数据看，目前收紧调控政策的城市新建商品住宅价格同比都超过了10%。不排除房价上涨过快的其他二线重点城市如福州，太原，杭州等城市还会出现进一步的政策收紧。
更为值得注意的是，中原地产市场研究部总监张大伟则分析认为：在一线城市发布相对有力度的调控升级政策后，二线城市已经全面接棒，有超过10个二线城市出台地方细则，预计后续还可能将有超过15个二线城市出台新政策，合计有望超过30个城市出台调控细则。
楼市现降温迹象
实际上，自去年年底开始，北京新建商品住宅价格小步上涨，并在今年4月以后开始能量爆发，直至“金九银十”攀升至一个小高峰。
此外，据国家统计局数据显示，截至2013年10月，广州、北京、厦门、深圳、乌鲁木齐、上海、郑州以及长沙8个城市新建商品住宅价格较之三年前、也即“国十条”出台之时大幅上扬，涨幅超过20%。
然而，在二线城市加紧调控之后，据东兴证券研报显示，2013年11月18日-11月24日，一、二线城市住宅成交量同比下降。其中，一线城市成交89.11万平方米，降幅为35.89%；二线城市成交249.40万平方米，同比下降22.11%
而从30个大中城市成交面积来看，已经出现同比下降。从11月18日到11月24日单周数据来看，30个大中城市成交面积为448.58万平方米，同比下降9.85%，其中一线城市同比下降10.73%，二线城市同比下降23.92%。
而中原地产监测数据也显示，截至11月26日，11月主要的54城市合计新建住宅签约套数为22万套，环比10月同期下调了0.3%，同比则下滑了10.7%。其中下调的是二线城市，同比下调幅度达到了20%，一线城市下调幅度也达到了18.6%。
对此，有分析人士认为，从上周来看，目前房地产市场资金面和政策面偏负，年底房贷资金紧张，继一线城市的楼市调控政策全面收紧后，多个二线城市又出台新的调控政策，预计短期楼市成交量下行趋势将继续保持。
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