[摘要] 10月下旬，国家统计局公布的数据显示：9月份一线城市首次出现同比价格涨幅全部超过两成的现象。北京、上海、广州、深圳四个国内房地产风向标式的市场，同比价格涨幅全都突破20％。
楼市调控政策越来越严 房价愈调愈涨
（来源：时代周报）10月下旬，国家统计局公布的数据显示：9月份一线城市首次出现同比价格涨幅全部超过两成的现象。北京、上海、广州、深圳四个国内房地产风向标式的市场，同比价格涨幅全都突破20％。
中国的房地产市场再次呈现愈调愈涨的怪圈。
自2003年以来，中国房地产宏观调控全面展开，相关部门从多个方面共同努力，采取一系列调控房地产市场的政策。
政府出台的房地产调控政策既有土地政策、信贷政策，也有经济政策和行政措施，并且在不同时期呈现出不同的特点。
从2008年至今，房地产调控的主要方向开始通过多元化的手段进行，试图从供应、税收、信贷等多个方面进行调控，限购、限贷、限价、提高二套房首付比例，各种手段无所不用其极，主题也相应转变为合理调节房价。
因而，房地产各界人士开始盼望着房地产调控的长效机制尽早出台。
调控政策越来越严
时代周报记者查阅资料后发现，2003年以来，中央出台了一系列房地产宏观调控政策。而除了2009年出台的鼓励购房政策措施外，这些政策都旨在抑制房价过快上涨和房地产投资过热。
尤其是从2008年至今，房地产调控大致可以分为两个阶段。2008年四季度至2009年四季度，调控政策方向是鼓励住房消费和房地产开发投资；第二个阶段是2010年一季度至今，调控政策的目标是遏制房价过快上涨，促进房价合理回归。
2008年则又是相对特殊的一年。由于受国际金融危机的影响，2008年1月，住宅成交面积首次同比下降。2008年7月，住房价格开始下降，楼市步入寒冬。很多房企在急转直下的楼市面前，面临着冲动的惩罚，一些企业甚至是濒临破产的边缘。
在很多人看来，是雷曼兄弟救了中国的房地产商，由于担心金融危机大规模冲击中国经济，各大中城市纷纷出台救市措施。为了稳定房地产市场，国家暂时放松信贷，降低居民购房成本，紧缩性的宏观调控政策开始松动。
2008年9月16日和10月8日，央行先后两次下调贷款基准利率和住房公积金贷款利率。
为解决广大人民群众特别是中低收入者的住房困难问题，2008年10月22日国务院有关部门采取一系列措施:一是降低住房交易税费；二是扩大商业性个人住房贷款利率下浮幅度，加强对个人首次购买普通住房的金融支持；三是加大保障性住房建设规模。四是出台《城市低收入家庭资格认定办法》；五是地方政府可以制定鼓励住房消费的收费减免政策。与此同时，国务院于2008年12月份出台《关于促进房地产市场健康发展的若干意见》，明确加快保障性住房建设，鼓励住房合理消费，促进房地产市场健康发展。
2009年，房价开始在政策帮助下一路向好。同年12月，为遏制部分城市房价过快上涨，中央政府决定不再延长2008年底出台的二手房营业税减免优惠政策，将个人住房转让营业税免征时限由2年恢复至5年，遏制炒房现象。随后提出了“增加普通商品住房的有效供给；继续支持居民自住和改善型住房消费，抑制投资投机性购房；加强市场监管；继续大规模推进保障性安居工程建设”四条具体措施(简称“国四条”)，以完善促进房地产市场健康发展为目标。国务院各部委陆续出台调控细节，逐渐废除了2008年的刺激房市政策，再次转向稳定房价。
2010年，以稳定房价为主的房地产调控到了关键时刻。4月27日，国务院发布了《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》(简称“国十条”)，被称为“史上最严厉的调控政策”。特别是2011年，限购、限贷等强力政策陆续出台。2013年2月20日，“新国五条”出台，明确了完善稳定房价工作责任制、坚决抑制投机投资性购房、增加普通商品住房及用地供应、加快保障性安居工程规划建设、加强市场监管五项内容。
然而，史上最为严厉的楼市调控政策并没有拉住犹如脱缰的野马一般上涨的房价。
调控未能对症下药
综观近年来我国政府对房地产业出台的各项宏观调控措施，不难看出，国家正力图以多种工具相结合的方式来对房地产业进行规范和调整。其效果究竟有多大也初步显现了出来。
但不得不说的是：这些政策措施虽然也取得了积极的成效，但实际效果并未完全达到。国家发改委价格司司长曹长庆在接受媒体采访时曾表示：与政策目标和人民群众的实际要求，差距还很大。
对此，清华大学房地产研究所博士后张金华分析，供给方面现在很多政策是从结构调整上去调控，除了会有地方政府阻力外，由于市场中的真实消费需求仍很旺盛，实际效果不会明显。在打击和抑制投机性需求方面，征收个人所得税、五年内转让收营业税、调高首付比例、加息等政策，有专家认为，一方面局限在房地产交易环节，导致成本被转嫁，另一方面忽视了真实的消费需求。
虽然政策频出，但房价依然保持上涨势头。有业内人士表示，主要原因在于调控政策未能针对要害症结，对症下药。有分析表示，房价过快上涨的直接原因是持续供不应求的市场格局；深层次症结在于土地供给制度持续约束住房供给增长，而宽松的货币环境和低利率管制则持续激励住房需求。2003-2012年的房地产宏观调控政策始终未能触及这个要害症结，使我们不得不反复地面对房价过快上涨和反复调控的窘境。
尤其是2005年以来的调控，重点是抑制投机性需求，同时收紧开发贷款希望促使开发商降价销售，进而实现稳定房价的目的。
近几年的调控成果则主要是由限购政策来实现。它通过行政手段来提高购房门槛，人为减少了对住房的需求，但这只是暂时缓解市场供求矛盾，深层次的矛盾依然存在。如果不能从根本上解决住房供求矛盾，一旦限购政策退出，供求失调的矛盾将重新出现，并将迎来房价的新一轮上涨。
从政策效果上来说，需求抑制措施具有见效快的优点，政策出台后市场销售都一度出现低迷，但从行业发展看，宏观调控在抑制需求以及收紧开发贷款的同时也引起开发商放慢开发速度，引致未来供给下降，而且需求的短期抑制并没有根本性改变房价上涨预期和未来需求，因此有业内人士表示，仅以需求为主的短期调控措施不利于市场供求关系的长期平衡，从长远看也达不到稳定房价的目的。
在经过十年4轮9次调控后，楼市僵局仍未打破，房地产长效机制的呼声越来越高。
住房和城乡建设部政策研究中心原副主任王珏林对时代周报记者表示，长期来看，行政手段终会退出，而以法律、税收条件的市场手段会成为主流。
延伸阅读：
一线城市突击调控能否令楼市"退烧"？
（来源：国际商报）上海、深圳二套房首付提至七成；上海对非户籍人士限购从严；北京推出自住型商品住房，涨价楼盘不批预售证……近期，京、深、沪等房价涨幅趋前的一线城市接连出手，楼市调控进一步“升级”。
业内人士指出，不少城市要完成今年房价控制目标难度非常大。临近年末，一线城市调控“升级”虽然有助于楼市短时“降温”，但以“堵”为主的“突击式”调控难以从根本上解决住房及房价问题。未来还有待进一步“从大处着眼”，加快推进住房保障和供应体系建设。
“从严执行”：
调控“升级版”效用几何？
国家统计局数据显示，今年5月，北上广深4个一线城市的新建商品住宅价格同比增幅全面突破两位数，而9月涨幅更是全面超过20%。中原地产市场研究部总监张大伟表示，一些房价同比涨幅较大的大中城市，完成年度调控任务几乎无望。
针对交易量不断增长、房价上涨较快的态势，北京、深圳、上海等地近期接连出手。
上海11月8日公布的“沪七条”要求，二套房首付从六成提至七成。深圳提出的调控举措也包括这一内容。在限购方面，上海对非户籍居民家庭购房缴纳税收或社保费年限，从此前的“前2年内在本市累计缴纳1年以上”，调整为“前3年内在本市累计缴纳2年以上”。
2013年以来，北京五环外的“刚需”盘一度“一房难求”，房价一路走高，不少楼盘还利用拆分毛坯和非毛坯合同变相涨价。对此，北京市住建委召集开发商举行会议，明确年底之前，涨价楼盘不予批准预售；单价高于4万元的楼盘不予批准预售；对于今年以来上市的项目，要求新盘的价格与前期持平，并叫停捆绑非毛坯以便逃避监管的销售方式。
对于一线城市的调控“升级版”，不少业内人士表示，“一些措施效果十分有限”。央行上海总部调查统计部副主任顾铭德说，目前上海地区发放的购房贷款中，二套房贷款不到20%。提高二套房首付力度只能影响一小部分人群。
对于北京控制预售的做法，看好大兴区地铁4号线首站一个项目的购房者陈先生表示很无奈。“两个多月前就说要开盘，但一直没动静。现在才知道是因为项目想涨价，预售证批不下来。今年不批，是不是明年就能批，价格难道会降下来吗？”陈先生发问。
中国房地产学会副会长陈国强表示，进一步抑制需求，控制预售证发放等调控“升级”方式也许会抑制年底房价攀升，但只是权宜之计。
“强调供应”：
市场预期能否稳得住？
上海“沪七条”要求，今年住房用地供应量在不低于过去5年平均供应量的基础上，再增加30%的供应量，确保住房用地供应1000公顷，并进一步加大中小套型住房用地供应，确保土地市场交易平稳。
有效供应的相对短缺，一直是困扰热点城市楼市的一个关键问题。尤其是面对近期这一波房价涨势，“稳定供求关系”的调控诉求更加迫切。张大伟分析指出，上海版的“沪七条”内容，从限制力度上明显超过此前北京的“京七条”和深圳版本。但在供应环节，相比北京推出的自住型商品住房政策则力度有限。
北京市明确要发展价格低于周边市场30%，面积以90平方米以下为主的自住型商品住房。今年将供地2万套的规模，明年计划供地5万套。北京市住建委相关负责人介绍，对于低收入群体，政府可提供保障房，高收入群体能承受高品质商品房，自住型商品住房则是针对中端，有助于解决需求旺盛的“夹心层”家庭的住房困难。
回顾各地楼市调控的历史，限制需求、以“堵”为主成为历次调控倚重的手段，如何在供给端有所作为，业内屡次呼吁，却迟迟不见实际行动。北京此次推出自住型商品住房虽然还在供地阶段，对市场影响还有待观察，但是调控思路向供给端转变迈出的实质性一步。
对于经济适用房、限价商品房等保障房的分配问题一直被业内诟病，带有保障性质的商品住房的分配环节同样被舆论关注。财经评论员马光远表示，供应结构的转变将对市场预期产生影响。自住型商品住房能否发挥作用，分配、交易等环节的监管至关重要。
链家地产市场研究部分析师张旭表示：“随着近期调控从严，从北京二手房的需求和交易的情况来看，不少门店客流量出现下滑，购房者的预期确实在降温。”
“房价目标”：
长效机制何时能建立？
近几年的房地产调控比较注重“目标管理”，许多城市的年度房价控制目标都比较宽泛，如“基本稳定”等。即便如此，完成目标形势依然严峻。
“前期涨得太快，担心后期房价‘收不住’。”陈国强说，“出于年度调控目标的考虑，一些城市不得已进行调控升级。”财经评论员马光远则表示，一些“突击式”的调控只会加剧供需矛盾。控制价格应该自始至终，不应等到年底才发力。
记者走访时了解到，不少“刚需”购房者的观望情绪再度出现。业内担忧，年底收紧政策恐怕会造成需求的积压。
从历次楼市调控的效果来看，观望持续一段时间后，市场很快会回暖。不少购房者担心：“这次观望又会持续多久呢？”一味地“堵”已经很难解决房地产市场的“顽疾”，对楼市的应对之策应有更长远的考量。
“市场已经到了亟须出台长效机制的时期。”张大伟表示，当前行政调控的作用毋庸置疑，但房价依然上涨有可能导致民众对政策预期的信心不足。强调房地产调控的长效机制，是要加强对市场手段的注重，要让市场规律发挥更大的作用。
业内人士建议，调控政策应保持连续性和稳定性，并不断增加协调性与针对性。比如，信贷手段应坚持体现差别化，支持刚需，限制投机；在房价上涨明显的城市，应加快采取增加住宅用地供应，缓解供求矛盾；同时，政府应加快推进住房保障和供应体系建设，尽快完善有关房地产的税收制度。
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