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楼市"金九银十": 中小城市楼市秋风萧瑟

中华工商时报   2013-10-18 10:16

[摘要] 楼市有“金九银十”一说,意即9月、10月是销售旺季,开发商对此寄以厚望,消费者对此也颇为关注。然而,2013年的“金九”却不金,“银十”也恐难圆。从房管部门统计数据看,除房价一项上涨外,其他各项指标无论同比、环比都大幅减少。

楼市有“金九银十”一说,意即9月、10月是销售旺季,开发商对此寄以厚望,消费者对此也颇为关注。然而,2013年的“金九”却不金,“银十”也恐难圆。从房管部门统计数据看,除房价一项上涨外,其他各项指标无论同比、环比都大幅减少。

9月份,福建龙岩中心城市共销售商品房1130套,同比减少54.62%,环比减少43.16%;销售面积8.02万平方米,同比减少56.15%,环比减少37.83%;销售金额64254.23万元,同比减少39.77%,环比减少33.99%。10月份,尽管国庆期间,市住建局与龙岩电视台联合举办了大型“房车展”,有20多家房地产开发企业携带本企业新盘模型参展,但现场仅是“热闹”而已,看的人多,下单的人少,3天展期,仅有数十人表达了购房意愿,但没有正式签约。据房管部门统计,10月份截至15日止,中心城市销售商品房413套,销售面积3.79万平方米,销售额30200万元,环比9月,虽时间过半几项指标均未过半。

为什么2013年9、10月份的房市会如此反常,笔者调研认为有如下因素:一是楼市分化格局逐步形成,中小城市销售趋缓。下半年以来,一线城市和部分二线城市市场火热,呈量价齐升状态,但绝大多数二、三线城市市场平稳、销售趋缓。一些中小城市甚至出现量价齐跌现象。如鄂尔多斯、海口、温州等地,房价都有不同程度下跌,常州、郑州、营口等城市的新城区,也出现了大面积空置现象。事实表明,楼市已逐步形成大城市与中小城市的分化格局。福建龙岩属于四线城市,其城市规模、人口总量、经济发展和居民收入水平都难以企及福州、厦门、泉州等沿海发达城市,更不用说与一、二线城市相比,楼市销售情况自然超不出大多数中小城市的水平。

二是商品房供应充足,房价高企,必然影响销售。2012年龙岩土地供应量较大,特别是中心城市,土地购置费高达20.84亿元,同比增长174.6%。按建设周期推算,这些土地将在2013年陆续建成商品房推向市场。据统计,今年1-9月,中心城区批准预售商品住房面积90.4万平方米(合8782套),同比增30.9%。至9月末累计可售商品房面积195.75万平方米,可售商品住房面积78.86万平方米(合8148套),加上10月份至明年上半年,大约还有“名都”、“中骏·蓝湾香郡”等14个新盘约3700多套房源推向市场,两项合计约为12000多套。以近两年中心城市每年约7000多套的销售量,也需一年半时间才能去化。这样大的体量,给消费者增加了选择余地。目前龙岩房价仍在高位运行,至9月末,中心城市商品住房均价为8515元/平方米,而据市统计局数据,2012年龙岩市城镇居民人均可支配收入才23765元,显然难以承受这么高的房价。供应量大、价位又高,二重因素叠加,销售必然减少。

三是银行信贷投放减缓,企业和个人获得贷款的难度加大。据相关报道,从9月下旬开始,各商业银行都在收紧信贷额度,导致各地新增贷款额度远不及贷款需求。龙岩各家商业银行虽贷款审批业务照常进行,但放贷审查更加严格,门槛相应提高,企业获得开发贷和个人获得按揭贷更加不易。预计第四季度,部分开发企业资金链将趋紧,购房者公积金贷款、商业贷款额度也将受到严格限制,排队等额度、等放款的现象将再度出现。而资金供给量的制约,必将影响第四季度及明年上半年的开发量和销售量。

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