[摘要] 2013年前三季度，全国主要城市新房和二手房价格继续上涨，成交量创近四年同期最高，土地市场持续火热，企业拿地金额已超去年全年水平。
中房指数系统百城价格指数2013年三季度总结与四季度展望
【报告正文】2013年前三季度，主要城市新房和二手房价格继续上涨，成交量创近四年同期，土地市场持续火热，企业拿地金额已超去年全年水平。三季度，随着“国五条”效应逐渐淡化，在二季度受到抑制的量价企稳回升，高地价地块明显增多，北京、广州等热点城市表现尤为突出。预计四季度，政策仍以稳为主，房产税、土地改革等长效机制或将落实；市场方面，供应高峰和企业加快推盘将促进成交量继续增长，与去年同期的阶段性高峰将基本持平，供求矛盾突出的热点城市房价上行压力依旧突出，但整体涨幅将趋于平稳。
1. 价格：同环比涨幅在三季度持续扩大，十大城市新房尤为突出
百城均价水平创新高，环比连续16个月上涨，同比连续10个月上涨，同环比涨幅在三季度均持续扩大，9月环比涨幅再度突破1%。根据中房指数系统对100个城市的全样本调查数据显示，百城住宅均价自2012年6月止跌后连续16个月环比上涨。总体来看，今年一季度百城均价涨幅明显，累计上涨2.91%，二季度涨幅逐渐收窄，累计上涨2.60%，三季度受北京、广州等热点城市带动，涨幅较二季度明显扩大，累计上涨2.89%。具体来看，7、8月涨幅分别为0.87%、0.92%，9月涨幅扩大至1.07%，自5月以来再次突破1%，价格水平上涨至10554元/平方米，为2010年6月以来水平。同比来看，百城住宅均价连续10个月上涨且涨幅持续扩大至9.48%，仅低于2011年8月阶段性高点。
表：2013年各季度十大城市新房及主城区二手房累计涨跌情况
三季度，十大城市新房和二手房价格涨幅均扩大，新房当季涨幅今年以来首次超过二手房。2013年1-9月，十大城市新房累计上涨12.51%，涨幅比二手房低2.3个百分点。分季度来看，新房和二手房价格涨幅均在三季度再度扩大，新房三季度累计上涨4.62%，今年以来首次超过二手房。分不同城市来看，今年以来一线城市北京、深圳和广州涨幅突出，均接近或超过20%，其余城市的涨幅普遍在10%以内；仅北京、广州和成都的新房累计涨幅超过二手房。三季度，多数城市新房和二手房涨幅超过二季度，北京新房价格累计上涨近10%，比二手房涨幅高出4.8个百分点，武汉新房价格累计涨幅比二手房高0.39个百分点，其余城市二手房涨幅均高于新房。
2. 成交：“金九”成交量小幅增长，前三季度成交量达近四年同期
“金九”成交量小幅回升，前三季度累计成交量达近四年同期。初步统计数据显示，2013年三季度，50个代表城市月均成交2531万平方米，成交量企稳回升。具体来看，7月成交量延续4月以来的下行态势但降幅逐步趋缓；8月成交量止降回升，环比小幅增长2.7%，但同比下降7.8%；9月成交量继续回升，50个代表城市成交2625万平方米，环比增幅扩大至4.3%，同比微增0.5%，为6月以来首次增长，与2011年同期相比增长超五成。总体来看，前三季度，代表城市住宅月均成交2519万平方米，同比增长18.5%，较2010年和2011年同期分别增长32.9%和37.0%，达近四年同期水平。
一线城市“金九”环比增长最为明显，三线城市同比增幅。分不同城市来看，一线城市8-9月成交量回升明显，9月环比增长16.1%，增幅最为突出，二线城市与前两个月基本持平，环比小幅增长2.8%，三线城市增幅为3.6%，增幅较上月扩大1.9个百分点。同比来看，一线和三线城市结束7-8月同比下降趋势，一线城市微幅增长0.5%，三线城市增幅最为显著，为2.4%，二线城市同比微降0.1%，较上月大幅收窄4.6个百分点。
"十一"楼市整体成交火热 房价上涨预期显著
国庆楼市成交量整体上升 房价上涨明显超预期
温州弃房实际总数595套 房价下降加剧弃房风险
国庆:楼市持升温 一线城市房价涨超23%
3. 土地：楼面地价创新高，溢价率稳步回升，热点城市地王频现
各类用地楼面均价创历史新高，溢价率继续上行。2013年三季度，300个城市各类用地楼面均价为1402元/平方米，同比上涨49.0%。其中住宅用地楼面均价为1968元/平方米，同比上涨45.4%，商办用地为1549元/平方米，同比上涨26.5%。溢价率方面，三季度300个城市各类用地平均溢价率为20.4%，较去年同期提高11.6个百分点，其中，住宅用地溢价率为24.1%，为2011年以来，商办用地溢价率为14.9%。
前三季度各类土地推出量和成交量同比均为增长，住宅用地增幅更为明显。2013年前三季度，300个城市共推出11.8亿平方米，较去年同期增长8.9%，其中住宅用地推出4.3亿平方米，同比增长21.3%；商办用地推出1.8亿万平方米，较去年同期增长18.3%。成交方面，300个城市共成交10.0亿平方米，同比增长14.0%，其中住宅成交3.6亿平方米，较去年同期增长36.2%；商办用地成交1.5亿平方米，较去年同期增长30.6%。
住宅用地方面，地王总金额大幅超越前三年水平，总面积止跌为涨，7宗地成交于三季度。2013年以来，成交总价前十名的住宅用地（包括住宅用地及含住宅的综合性用地）总价为570亿元，约为去年全年前十名的1.7倍，为2010年以来的值；成交总面积达到171万平方米，为去年前十名的1.4倍。从今年住宅成交总价排行来看，融创在天津南开区竞得的地块以103.2亿元的成交价位均榜首，排名最末的北京朝阳区地块成交总价已可排入去年全年的第三位，前十名均位于一二线热点城市，各地块总价规模大幅提升，均超过40亿元；从成交时间来看，7宗地成交于三季度，其中6宗地密集出现在8月底至9月上旬，表明三季度土地市场进一步升温。
商办用地方面，地王总价持续上升，集中于上广深三市，半数成交于三季度。2013年以来，商办用地成交总价前十名的成交总金额达730亿元，约为去年前十名的2倍；平均溢价率为33.5%，较去年十大地王大幅提高25.9个百分点。具体来看，新鸿基旗下威万国际以217.7亿元竞得上海“徐家汇中心项目”位居榜首，华润置地以109.0亿竞得深圳桂湾区地块，排在第二位，2宗地分别刷新所在地区的总价地王记录。成交总价前十名集中分布于上广深三市，各地块总价规模大幅提升，排名最末的上海静安区地块成交总价已高于去年全年的第四位。从成交时间看，半数成交于三季度，且前三名密集成交于一个月内。
代表企业三季度拿地金额继续上升，前三季度拿地金额超过去年全年水平。2013年前三季度，十大代表性企业累计拿地金额为2447亿元，是去年同期的1.5倍，比去年全年水平高出11%。三季度，企业拿地热情相比前两季有增无减，十大企业拿地金额达934亿元，环比增长18%，同比增长66%。具体来看，7月和9月为拿地高峰期，拿地金额分别达到388亿和372亿元，为今年水平，一二线热点城市仍成为企业争夺重点，高总价高溢价地块频现。具体到不同企业，三季度万科拿地最为积极，拿地金额超过300亿元，在代表企业中，保利和恒大位列其后，均超过150亿元；同比来看，碧桂园和恒大增长幅度，相比去年同期均有7倍以上的增长，世茂增长近5倍，增幅也较为显著。
4. 展望：政策整体维稳，推盘加大促成交量继续上行，城市进一步分化
政策方面，“宏观要稳、微观要活”基调下调控力度不放松，城市间差别化调控，房产税、新型城镇化等长效机制逐步落实。宏观环境来看，多项指标增速仍在政府预期之内，显示当前宏观经济弱复苏局面继续，虽然近期部分热点城市受信贷额度季节性低点影响出现房贷审批放缓收紧，但货币政策保持稳健取向，不存在大规模贷款收紧可能性，而且目前我国住宅销售以期房为主（贷款发放多在实际交易一至两个季度），房贷收紧对实际消费者信心的影响还有一定滞后。展望四季度，旺盛需求及持续升温的土地市场仍在推动购房者入市意愿和热点城市房价上涨预期，调控基调不容改变。但由于不同城市市场表现分化，各地落实调控的手段将更为灵活，调控力度也将由地方政府根据实际情况把握。坚持稳定的宏观政策平稳经济及房地产市场预期，依靠更为灵活的微观政策激发市场自身活力，“宏观要稳，微观要活”作为宏观经济政策导向，也将成为未来房地产调控政策的大方向。此外，11月将召开的十八届三中全会有望为新型城镇化背景下的长效机制建设制定更为明确的目标与实施计划。随着一系列改革措施的逐步落实，中国房地产业的长期发展环境将逐步明晰。
市场走势方面，从价格来看，随着“国五条”政策效应的逐渐淡化，三季度价格涨幅再度扩大，成交量企稳回升，热点城市量价齐升局面更为突出，地王频现以及部分城市供应不足态势面继续加大房价上涨预期，其他绝大多数城市价格趋于平稳，总体价格水平不会大幅反弹。从供应来看，一方面，历史数据显示，四季度供应量普遍占全年三成左右，是全年供应高峰；另一方面，尽管多数行业龙头企业前三季度已取得不错的销售业绩，但出于巩固行业地位的需要，四季度多数企业仍会大力推盘以实现更大销售规模；此外，近期房价涨幅再度扩大、经济数据企稳使得部分城市政策收紧可能性再度上升，在可能的政策变化和需求走弱之前，多数企业已在前几年调控中确定了高周转模式，加快开盘提前获取充足资金和业绩支持是必然选择，综合以上原因，今年四季度新增供应仍将保持高位。从需求来看，2008年以来连续五年的数据显示，除2011年四季度受从紧的房地产与货币政策影响效果的叠加，成交量环比三季度小幅下降外，其余历年四季度成交量均高于三季度且为全年水平。预计今年四季度，在政策环境平稳以及供应加大的背景下，成交量在三季度的基础上继续回升，但由于去年同期绝大多数城市成交量处于2010年调控以来高点，基数较高使得今年同比持平的可能性较大，难以出现明显的增长。
不同城市分化局面继续。一线及部分热点二线城市由于供求矛盾突出，在供应加大的背景下成交量回升力度也将继续加大，企业将继续加大在热点城市布局，以北京为代表的热点城市，今年以来供应不足以及地王频现促使房价上行压力突出，政策方面存在进一步加码可能。而大部分城市由于供应充足，量价将保持温和上涨，推动商品房销售面积和均价继续上扬，达到历年来的高峰，而少数供应严重过剩的城市在未来较长时间内都将存在需求不足和价格下降风险。
"十一"楼市整体成交火热 房价上涨预期显著
国庆楼市成交量整体上升 房价上涨明显超预期
温州弃房实际总数595套 房价下降加剧弃房风险
国庆:楼市持升温 一线城市房价涨超23%
免责声明：凡注明“来源：房天下”的所有文字图片等资料，版权均属房天下所有，转载请注明出处；文章内容仅供参考，不构成投资建议；文中所涉面积，如无特殊说明，均为建筑面积；文中出现的图片仅供参考，以售楼处实际情况为准。
