[摘要] 尽管“土地流转信托”尚未揭开其庐山真面目，但产品设计的基本框架已经形成：土地流转信托是将农村土地使用权（包括农用地的土地承包经营权、集体建设用地使用权以及宅基地使用权）作为信托财产，委托给信托公司进行经营管理，并计划实现土地受益权的标准化和凭证化，农民凭受益凭证定期领取收益。
当土地遇上信托 土地流转信托呼之欲出
（来源：上海证券报）尽管“土地流转信托”尚未揭开其庐山真面目，但产品设计的基本框架已经形成：土地流转信托是将农村土地使用权（包括农用地的土地承包经营权、集体建设用地使用权以及宅基地使用权）作为信托财产，委托给信托公司进行经营管理，并计划实现土地受益权的标准化和凭证化，农民凭受益凭证定期领取。藉此，农民的土地权益得以市场化、资本化和证券化。
信托（或其他形式的资本）的介入，对土地流转带来的意义在于，将使农民的土地权益标准化、公开透明化、价格体系科学化，同时有长期。“使农民能够长期享有土地权益的，是新农村建设的一个关键点。”昨日，有专业人士表示，一次性补偿带来的问题是，农民赖以生存的土地失去了以后，短期对其生活不造成影响，但长期看是其今后以及后代生活来源的丧失，因此，信托的引入，对于农民获取长期土地，是积极的。
据悉，目前在农村，土地流转流程是：先从农民手中流转到由农民组成的合作社，再由合作社一致对外。“这就为信托等正规金融机构的介入奠定了一个基础，即未来可以通过合作社的分配账户管理系统进行合理分配，既可以保证农民清晰、规范地拿到，也可以防止少数村干部从中间节流，违规挪用资金。”专业人士说。
信托运作模式之谜
不过，摆在信托公司面前的“难题”也不少。
由于国家对土地的使用有限制，因此，“土地流转信托”产品的设计就必须遵循这样的原则：一是不能使土地的流转产生新的用途，即农村集体用地经过流转后不能改变其农地性质，也就是不能改做商业用途；二是不能在土地流转后使农民失去土地；三是要使流转后的土地能不断地取得规模化效应；四是土地流转后能使农民持续不断的分享土地。“形象的描述就是，通过赋予土地资本的特征，使农民离开土地时，土地成为其可携带的财富。”
这就出现一个问题。鉴于流转后土地性质不变，换句话说，流转的土地不能用作房地产开发，必须保证其农业用性质，意味着“土地流转信托”将不具备高的特征。可是考察这个信托的过程，信托公司既要保证委托人（即农民）的，又要保证信托持有人的，还要保证能有一定比例的管理费，那么，什么样的信托项目才能满足这样的要求呢？如果信托项目不能达到相当的，保障农民不受损失这个前提条件又从何谈起？
有一种说法是，“土地流转信托”中，信托公司只是将项目和土地直接对接，由项目支付管理费和委托人。
业内关注的是，信托介入后，会不会对流转土地“突破使用”？“目前就有打擦边球的情况。”业内人士称，比如通过旅游休闲区建设、庄园式社区开发等。“由于现在还没有产品正式推出，此前虽然有消息说北京国际信托有限公司设计有一套创新方案，但市场还没有看到，不好猜测。”一位跟踪研究“土地流转信托”的人士表示。
如此看来，“土地流转信托”颇有些考验信托公司的智慧。
延伸阅读：
房天下电商携手中国铁建国际城团购 交1万减5万送2万车位代金券
杭州土地市场高潮迭起
（来源：今日早报） 2013年的杭州土地市场，有些疯狂。
1-8月，杭州主城区（包含余杭、萧山）土地出让金总额高达682亿元，创下历史同期新高。9月份，仅华家池三宗地出让金就达到136.7亿元，成为土地市场的一个新高潮。
土地市场的热度，历来是观察楼市热度的重要窗口。上半年，杭州土地收入排名第三。
土地，成为2013年杭州房产新闻中频现的字眼。今年上半年，杭州多宗土地封顶价成交，拍卖会上屡屡上演“龙争虎斗”的一幕。9月5日华家池拍卖，其中两宗土地滨江和世茂更是巅峰对决，前后经过数十轮苦斗，方才各自将其中一宗土地收入囊中。巧合的是，这一天上海、苏州诞生新高价地，这一天堪称“高价地日”。
华家池出让，无疑是杭州土地史上最精彩的一幕大剧。房企实力之强大，现场竞争之激烈，剧情之跌宕起伏，都让这幕大剧成为了经典。谁也没有预料到，“半路杀出”的绿地，最终竟然轻松地拿下57号地块；谁也没有预料到，滨江拿地之心如此坚决，连败两局之后险胜最后一局。
事实上，2013年的杭州土地市场盛宴，并不会因为华家池的成功出让而谢幕。整个9月份，杭州土地市场都处于高度亢奋之中。今天，蓝孔雀综合体6宗土地出让，起拍总价32.3亿元，有多家房企欲将6宗地打包拿下。
除此之外，杭州今年还将有多宗“”待嫁。比如杭师大老校区，比如被雅戈尔退掉的地块，也都是众多房企的兵家必争之地。它们的出现，将会使得2013年的杭州土地市场继续保持足够的热度。
风起云涌的土地市场，已经吸引了所有房地产业内人士关注的目光。甚至连一些普通的购房者，也开始有了足够的耐心关注土地市场的一举一动。毕竟生活在这座城市中的大多数人，与房价都会有着千丝万缕的联系，而房价又与地价息息相关。
无疑，土地市场对整个楼市的影响是全方位的。但如果说土地市场高潮迭起，楼市也一定会高潮迭起，这样的判断未免过于简单。至少从目前看来，房价没有出现大波动。而接踵推出的土地，又将会大大增加房源供应量，对房价走势会产生微妙的影响。
土地盛宴之后的楼市如何行走，这几乎是所有人都急切想知道的答案。只不过，扑朔迷离的楼市，从来不会有一个简单的答案。
延伸阅读：
房天下电商携手中国铁建国际城团购 交1万减5万送2万车位代金券
免责声明：凡注明“来源：房天下”的所有文字图片等资料，版权均属房天下所有，转载请注明出处；文章内容仅供参考，不构成投资建议；文中所涉面积，如无特殊说明，均为建筑面积；文中出现的图片仅供参考，以售楼处实际情况为准。
