房天下 >资讯中心 > 土地 > 正文

当土地遇上信托 土地流转信托呼之欲出

房天下综合整理   2013-09-12 14:54

[摘要] 尽管“土地流转信托”尚未揭开其庐山真面目,但产品设计的基本框架已经形成:土地流转信托是将农村土地使用权(包括农用地的土地承包经营权、集体建设用地使用权以及宅基地使用权)作为信托财产,委托给信托公司进行经营管理,并计划实现土地受益权的标准化和凭证化,农民凭受益凭证定期领取收益。

当土地遇上信托 土地流转信托呼之欲出

(来源:上海证券报)尽管“土地流转信托”尚未揭开其庐山真面目,但产品设计的基本框架已经形成:土地流转信托是将农村土地使用权(包括农用地的土地承包经营权、集体建设用地使用权以及宅基地使用权)作为信托财产,委托给信托公司进行经营管理,并计划实现土地受益权的标准化和凭证化,农民凭受益凭证定期领取。藉此,农民的土地权益得以市场化、资本化和证券化。

目前,我国土地主要分两大部分:一部分是国有建设用地;另一种是农村集体用地。用于流转的土地,就来自农村集体用地。资本介入的一个契机是,农村劳动力大量向城市转移,同时农村有很多土地未能得到耕种,土地使用效率低,导致农业规模化、集约化、农村要素的市场化问题突出,这就为土地流转提供了市场。但是,目前土地流转过程中的价值体系很弱。有专业人士表示:“现在土地流转的收入主要是流转费用、管理费用,或者可能包括一部分土地上价值物的出售收入。”

信托(或其他形式的资本)的介入,对土地流转带来的意义在于,将使农民的土地权益标准化、公开透明化、价格体系科学化,同时有长期。“使农民能够长期享有土地权益的,是新农村建设的一个关键点。”昨日,有专业人士表示,一次性补偿带来的问题是,农民赖以生存的土地失去了以后,短期对其生活不造成影响,但长期看是其今后以及后代生活来源的丧失,因此,信托的引入,对于农民获取长期土地,是积极的。

据悉,目前在农村,土地流转流程是:先从农民手中流转到由农民组成的合作社,再由合作社一致对外。“这就为信托等正规金融机构的介入奠定了一个基础,即未来可以通过合作社的分配账户管理系统进行合理分配,既可以保证农民清晰、规范地拿到,也可以防止少数村干部从中间节流,违规挪用资金。”专业人士说。

信托运作模式之谜

不过,摆在信托公司面前的“难题”也不少。

由于国家对土地的使用有限制,因此,“土地流转信托”产品的设计就必须遵循这样的原则:一是不能使土地的流转产生新的用途,即农村集体用地经过流转后不能改变其农地性质,也就是不能改做商业用途;二是不能在土地流转后使农民失去土地;三是要使流转后的土地能不断地取得规模化效应;四是土地流转后能使农民持续不断的分享土地。“形象的描述就是,通过赋予土地资本的特征,使农民离开土地时,土地成为其可携带的财富。”

这就出现一个问题。鉴于流转后土地性质不变,换句话说,流转的土地不能用作房地产开发,必须保证其农业用性质,意味着“土地流转信托”将不具备高的特征。可是考察这个信托的过程,信托公司既要保证委托人(即农民)的,又要保证信托持有人的,还要保证能有一定比例的管理费,那么,什么样的信托项目才能满足这样的要求呢?如果信托项目不能达到相当的,保障农民不受损失这个前提条件又从何谈起?

有一种说法是,“土地流转信托”中,信托公司只是将项目和土地直接对接,由项目支付管理费和委托人。

业内关注的是,信托介入后,会不会对流转土地“突破使用”?“目前就有打擦边球的情况。”业内人士称,比如通过旅游休闲区建设、庄园式社区开发等。“由于现在还没有产品正式推出,此前虽然有消息说北京国际信托有限公司设计有一套创新方案,但市场还没有看到,不好猜测。”一位跟踪研究“土地流转信托”的人士表示。

如此看来,“土地流转信托”颇有些考验信托公司的智慧。

延伸阅读:

尚湖城: 1800元/㎡ 置业贵阳 现实湖区生活梦

远大生态风景二期:5时代花园洋房 交5000抵20000

美的林城时代 :5折抢购观山湖区洋房

房天下电商携手中国铁建国际城团购 交1万减5万送2万车位代金券

贵阳万科城房天下狂开启 2380元/㎡买金阳中心装修

免责声明:凡注明“来源:房天下”的所有文字图片等资料,版权均属房天下所有,转载请注明出处;文章内容仅供参考,不构成投资建议;文中所涉面积,如无特殊说明,均为建筑面积;文中出现的图片仅供参考,以售楼处实际情况为准。

本文导航

房天下土地

土地市场 找地神器

关注贵阳房天下官微

有专业有态度有房源有优惠
相关知识 更多>>
新闻聚合 换一换
关于我们网站合作联系我们招聘信息房天下家族 网站地图意见反馈手机房天下开放平台服务声明加盟房天下
Copyright © 北京搜房科技发展有限公司
Beijing SouFun Science&Technology Development Co.,Ltd 版权所有
违法和不良信息举报电话:010-56318041 举报邮箱:jubao@fang.com