[摘要] 因为开发商延迟交楼，业主将其告上法庭要求赔偿违约金。然而，由于赔偿金打折的要求没有被满足，开发商也对业主提出的反诉，认为其办理按揭贷款不及时。
因为开发商延迟交楼，业主将其告上法庭要求赔偿违约金。然而，由于赔偿金打折的要求没有被满足，开发商也对业主提出的反诉，认为其办理按揭贷款不及时。在现实生活中，去银行办理按揭需要交纳许多材料，却鲜有索取收据的情况，很多人填写资料也不标明日期。而这些细节，正是开发商“诬陷”业主交款不及时的“借口”。
2011年6月8日，广州市民林某与广东某房地产有限公司签订了商品房买卖合同，约定购买其位于广州市南沙区某小区的一套房产，房屋建筑面积为70平方米，总金额为458913元。双方约定，付款方式为按揭贷款，除首付款138913元外，剩余房款320000元须于2011年6月8日前申请办理按揭手续。
此外，购房合同合同附件七还约定了双方未按时付款或者为按时交楼的违约责任。合同签订的当日，林某向地产公司支付了首期款13813元，于2012年2月2日就按揭贷款320000事宜与广州住房公积金管理中心及银行签署了《住房公积金抵押借款合同》。
虽然合同约定的交楼时间是2012年8月8日，但是开发商并没有按时交楼。2012年8月16日，延迟超过一周后，开发商向林某发出了交楼通知书，通知其于2012年10月15日办理收楼手续。同年10月10日，开发商才取得了该房屋的交楼文件。
由于开发商交楼时间已经超过约定的时间，林某开始计算预期收楼将要获得的赔偿。经过与开发商的协商，林某同意交楼违约金计算至2012年10月15日止。
然而，开发商却不同意全额赔付交楼违约金，仅同意支付部分物业管理费。而事实上，和林某一样没有及时收到物业的，还有其他10户业主。
2013年2月，林某委托律师代理诉讼，要求开发商支付交楼违约金。南沙区人民法院受理了该案件。
一审调解不成开发商提起反诉
2013年3月该案首次开庭，原告林某要求被告开发商支付交楼违约金，被告辩称，原告于2012年5月25日才付清购房款，没有按照合同约定履行付款义务，被告可行使后履行合同抗辩权，合同违约金过高，请法院予以调整。原告称，原告已经于约定交楼日之前付清房款，被告行使后履行抗辩权的条件不成立；合同违约金标准是双方自由合意，应遵照诚实信用原则予以维持。
一审首次开庭法庭调解阶段，开发商提出65折和解，问原告林某是否同意，不同意将提起反诉，要求林某支付延迟办理按揭违约金。这种带着威胁式的协商方式，林某当即表示拒绝，愤然离开法庭。
开发商因此真的提起反诉，要求林某以按揭款320000元为本金，按每日万分之五的标准，向被告支付从2011年6月8日起至2012年5月25日的付款违约金共56320元。
法院判决开发商赔偿交楼违约金
反诉案于2013年3月底开庭。针对开发商的反诉，林某辩称，银行办理按揭的流程是先提交资料给银行审批，审批通过后再签订贷款合同，故合同附件约定签订商品房买卖合同当日签署贷款合同是无法履行的;
南沙区人民法院经审理后认为，开发商构成交楼，应负违约责任。而其提交的证据不足以证实林某提交按揭资料的时间，且林某向银行交付申请按揭所需资料后，按揭贷款合同何时能够签订及贷款何时发放均非业主所能控制的因素，故开发商的反诉请求，有违公平原则，不予支持。最后，南沙区人民法院判决开发商向林某付交楼违约金13308元，并驳回了其反诉请求。
律师提醒：交付按揭材料别忘索要收条
虽然赔偿金额只有一万多元，但是业主和开发商经历了起诉、和解失败、反诉、判决等多个复杂的诉讼环节。对此，林某的代理律师王美舟向《投资快报》记者透漏了案件的更多背景：其实在本案之前，还有两批业主因为延迟收楼提起诉讼。由于延迟交楼期间短，违约金数额少，一审判决后，开发商未上诉，并自动履行判决。而林某属于第三批诉讼的业主之一，开发商仅同意65折和解，多数业主不同意，开发商不仅反诉，而且上诉到二审，二审法官当庭做调解工作，打电话给业主，才促成和解。
王律师透露，争议标的这么小的案件，还提出反诉，而且就反诉开了两次庭，本诉开了一次庭，无非让业主觉得诉讼累，真正累的是原告律师，被告也是代理律师去。
法院按照公平原则，认为开发商不能举证证明业主交付资料的时间，但并无论述不足的理由。对此，王律师认为，因为业主一般均于签订买卖合同当日交付了按揭贷款资料给按揭代办机构（很多是律师所），该机构是开发商指定的，故法院认为应由开发商举证该按揭代办机构签收资料时间，才能证明业主实际交付按揭资料时间。
但事实上，按揭代办机构或贷款银行收取业主资料，却普遍不出具收条，而且业主签订贷款合同的时候，不填写日期，由贷款银行之后另行填写。因此，法院基于公平原则考虑，并无采信被告证据。至于因为必须先批贷，后签订贷款合同，而批准贷款非业主控制，所以签订贷款合同的日期无法如买卖合同约定能当日签订，则该约定无效，视为无约定。
最后，王美舟律师提示：业主交付按揭资料给按揭公司或贷款银行，必须要求出具收条。
而签订贷款合同时，尽量如实填写签订日期，不要留空。
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