[摘要] 8月第三周,成交未见回暖:本周(8.12-8.18)多数城市成交有所下降,29个主要城市成交总体环比下降12%,主要一/二/三四线城市分别下降4%/14%/13%。同比方面,29个城市整体同比下降15%,一/二/三四线城市同比分别下降6%/28%/10%。29个城市本周成交较7月周均成交下降10%。
8月第三周,成交未见回暖:本周(8.12-8.18)多数城市成交有所下降,29个主要城市成交总体环比下降12%,主要一/二/三四线城市分别下降4%/14%/13%。同比方面,29个城市整体同比下降15%,一/二/三四线城市同比分别下降6%/28%/10%。29个城市本周成交较7月周均成交下降10%。
本周各城市库存有升有降,整体环比上升0.6%,一线城市北上广深本周库存变化%。二手房成交方面,杭州、深圳成交较上周有所下降,北京、天津成交有所上升,四个城市二手房成交均接近上月周均水平。
我们认为此举表明地方政府对于房价下降的容忍程度依然较低。上周限购令松绑之后,温州的成交同比大幅上升。我们认为在部分房价上涨压力小的城市(如海口等)地方政府确实存在着松绑限购以促进经济成长的动力,后续可能会有相关举措。
但主要一二线城市的房价压力较大,在长效机制明确建立之前,限购或仍将在较长一段时间内存在。无论是中央政府在关于地产的表态中不再强调房地产调控,地产再融资预案的不断提出,还是温州限购的松绑,地产政策面确实是在不断改善,政府谋求市场化长效机制的用意逐步明显,这将有助于地产股估值的回升。
房价涨幅收窄趋势维持:统计局公布了7月70城市房价指数,新房环比上升的62个,持平的4个,下降的4个(上月分别为63/2/5),整体平均环比上升0.72%,环比涨幅连续4个月收窄(上月为0.83%),房价环比涨幅收窄的趋势仍在持续,房价造成的政策面压力持续减小。
8.12-8.19日期间,申万地产指数上涨1.36%,而同期沪深300指数上升1.99%,地产板块跑输大盘0.63个百分点。截至目前8月基本面的平淡可能是压制地产板块估值的重要原因,但目前政策面整体有利于行业稳定发展,且伴随推盘旺季的到来成交可能回暖,我们维持对板块“推荐”的评级。建议投资者配臵万科A、保利地产、招商地产、荣盛发展、世茂股份和阳光城。
总体情况
新房:29个城市平均销售面积为13.6万平米,环比下降12%,同比下降15%。
二手房:本周统计的四个城市二手房成交涨跌各半。北京成交环比上升12%,同比下降25%,成交略升至7月以来高点,高出7月周均水平约10%。天津本周成交环比上升10%,同比上升8%,成交略高于上月周均水平。深圳本周环比下降19%,同比下降14%,成交约为7月周均水平的85%。杭州成交环比下降1%,同比下降32%,成交略高于为7月周均水平的9成。
城市情况
一线城市新房成交有涨有跌,整体环比下降4%,同比下降6%。上海本周成交环比小幅上升5%,同比上升54%,继续高位窄幅波动,成交高于上月周均水平约17%,推盘量在上周大幅下降50%后本周上升近7成,使得近四周供求比上升至1.44,站上近9周以来高点。北京成交在上周创出下半年以来新高后本周回落18%,同比下降29%,成交超过7月周均水平约40%。广州成交探底回升,环比小幅上升6%,同比下降38%,成交处于年内低位,约为7月周均水平的7成。深圳本周成交环比下降10%,同比下降11%,成交继续处于较低水平,略低于上月周均水平。
二线城市成交总体环比下降14%,同比下降28%,除成都、杭州成交分别环比小幅上升11%/1%外其余城市均有不同程度下降,青岛环比大幅下降49%,成交触及近5周低点,南京环比下降31%,成交刷新6月下旬以来低点,其他位于长三角的二线城市杭州、苏州、宁波等成交近期均较低。重庆、武汉、合肥也分别下降18%/13%/13%。
三四线城市成交整体环比下降13%,同比下降10%。其中徐州成交环比大幅下降65%,温州在上周出现井喷后本周回落55%,海口环比下降42%,成交接近年内低点,哈尔滨成交则探底回升,上升38%。库存方面,本周统计的城市整体库存上升0.6%。
一线城市整体库存上升1.1%,北上广深分别变动-0.4%/-0.3%/3.4%/1.7%。其余城市中杭州、苏州分别大幅上升3.4%/1.9%,南京库存也结束了连续6周的下降,本周上升0.5%,福州、惠州则降幅居前,分别下降1.7%/1.1%。统计的城市年初至今累计成交面积除杭州、苏州和贵阳外累计同比均有所上升。
土地市场
统计的27个重点城市住宅土地市场,总计推出住宅土地15宗,较上周下降超过65%,回落至年内第二低点。
一线城市推地4宗,北京、上海别推地3/1宗,北京近期推地较为频繁,连续3周保持每周3宗土地的节奏,周均推出建设用地面积在35万平左右。二线城市推地7宗,较上周较少12宗,其中成都、长沙分别推地3/2宗。三四线城市推地4宗,惠州推出3宗。
本周成交住宅土地25宗,也较上周出现大幅回落,但总成交建设用地面积降幅较小。一线城市成交9宗,较上周增加4宗,上海成交6宗,出让建设用地面积及规划建面均刷新年内高点,北京成交3宗。二线城市成交8宗,较上周下降17宗,其中天津、长沙、成都各成交4/2/2宗。
三四线城市成交8宗,宁波成交6宗。本周住宅土地溢价率35%,环比微幅下降1%,继续处于年内平均水平之上。一线城市溢价小幅上升至47%,其中上海溢价率继续维持高位,本周达到61%,北京为38%,二线城市溢价率下降21个百分点至23%,成都成交溢价74%,延续了近期的高溢价。三四线城市无溢价成交。本周大连1宗土地流拍。
行业风险提示
1)调控严厉程度高于市场预期;2)成交萎缩
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