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首只公租房基金拟投上海虹口

东方早报   2013-08-16 16:11

[摘要] 瑞银环球资产管理(中国)有限公司15日宣布,将与上海市虹口区公租房公司、太平资产管理有限公司和国投瑞银基金管理有限公司,在上海设立中国首只投资于公租房,并持有其所有权的投资基金。该基金将投资于上海市虹口区业已开发的公共租赁住房。

国内首只公租房基金将花落上海。

瑞银环球资产管理(中国)有限公司(下称“瑞银资管”)15日宣布,将与上海市虹口区公租房公司、太平资产管理有限公司(下称“太平资管”)和国投瑞银基金管理有限公司(下称“国投瑞银”),在上海设立中国首只投资于公租房,并持有其所有权的投资基金。该基金将投资于上海市虹口区业已开发的公共租赁住房。

瑞银资管相关负责人对早报记者介绍,该基金目前的性质是私募股权封闭式基金,待监管允许及条件成熟时,将转换为REITs(房地产信托投资基金)在国内公开上市。也就是说,目前该基金是个“准REITs”的概念。

所谓REITs,简而言之就是投资房地产的信托凭证。简单理解,是相关机构发行受益凭证,借此汇集多数投资者的资金,此后将这些资金交由专业机构进行房地产投资经营管理,并将投资综合按比例分配给投资者的证券,是一种类似于债券的固定产品。

去年8月,北京市住房保障办公室常务副主任邹劲松曾公开宣布,北京市住房和城乡建设委员会与国投瑞银基金公司正共同开发REITs,且北京市已将该方案提交给证监会,这成为国内被曝光的开发中REITs。

不过,前述瑞银资管相关负责人表示,上海项目的进展比北京快,至于北京项目的情况,暂时不予置评。

太平资管是基石投资者

瑞银资管相关负责人表示,瑞银资管日前已经与上海市虹口区公租房公司、太平资管和国投瑞银基金公司签订四方协议,该基金目前已处于募资阶段。

据悉,瑞银资管和国投瑞银基金公司分别是基金的投资管理人和顾问,而太平资管是该公租房基金的基石社会投资者。也就是说,所谓募资,在现阶段并非是针对有意向的投资者开放募集,而只针对太平资管,未来则将视虹口区公租房的供应情况调整。

“如果(公租房)建造、推出很快,基金就需要更多资金,那么我们就会考虑引入其他的投资者。”该负责人说。

该人士同时表示,即便未来引入其他投资者,也将以机构投资者为主,暂不考虑高净值个人客户。

至于基金正式成立的时点,该负责人表示,要视目标资产(公租房)何时完工、推出而定。“虹口的这一批(公租房)目前还在建造中,但我们已经选好是哪些(地块、项目)。” 但该人士拒绝透露这批公租房合计套数与具体地点。

此外,对于该基金的拟募集规模,投资年限等细节问题,该负责人均表示暂无法对外界公开。但该人士透露,该产品和国外的REITs相似,会进行强制分红。

瑞银环球资产管理中国区主席凌新源也表示,基金的投资者可获得稳定的现金分红及潜在的资产。

意在转型为REITs

前述人士表示,目前市场上暂无真正的REITs产品面世,主要是由于监管机构还没有出台针对REITs的配套法律法规。“所以我们目前先以私募基金形式操作,等法律法规出台再转成REITs。当初我们设计这个产品,就是抱着日后有机会用REITs的形式上市的想法去设计的。”

据介绍,也正因该产品目前是私募基金性质,该产品不存在向证监会上报、是否获得批准的问题。

该人士表示,目前市场上已有许多私募基金投资在公租房,但其募集资金是用于建房,通过销售、政府回购或寻找其他投资者接收以实现自己的退出。

“这种形式,来自于买卖产生的一次性交易,而不是滚动的长期形式,是不能做REITs的。而我们基金的,主要来自于公租房的租金。”该人士指出,在私募基金形式下,租金收回后将把按比例分给投资者,以后转换为REITs,就按股份数来分享。"

瑞银环球资产管理亚太区主管宋睿康指出,这一项目的重大意义在于,随着这一模式未来在中国其他城市的进一步推广,将有力地支持政府的公租房发展计划。

前述负责人则坦言,瑞银资管实际上很希望这种“私募封闭式基金-REITs”的模式可以在其他城市实现。“但要看两方面,一个是地方政府的兴趣,二是公租房是不是已经准备好,因为我们这个基金是去买那些已经盖好的公租房。”

“北京朝阳区项目进展较慢”

上海虹口区负责人昨指出,希望通过前述创新产品,在资本市场上盘活固定资产的同时,又能确保基金投资的物业继续保持公租用途不变。这将是个多赢的金融创新和市场化改革的尝试。

可见的是,不止上海,包括北京、广东等地都在推进REITs。

广东方面,此前出台的《广东省建设珠三角金融改革创新综合试验区总体方案》提出,在总体试点推进框架下,研究开展房地产投资信托基金和个人住房抵押贷款证券化业务,培育房地产金融市场。

而北京方面,邹劲松去年8月曾公开表示,北京朝阳区政府已经推出了5个公租房项目,约2000-3000套,与国投瑞银基金公司进行合作,将其打包作为REITs的标的,一旦证监会审批通过,就可以把公租房资产证券化,其长期运营资金就能解决。

根据媒体报道,邹劲松曾提到,试点需要保证国投瑞银6%的资本率。

但针对该北京项目,瑞银资管相关负责人表示,推进速度比上海项目要慢些,具体情况不予置评。

事实上,REITs在国外尽管非常普遍,但是在国内一直没有实质性进展。

有基金人士表示,在4年多前,证监会曾组织基金公司内部讨论基金公司发起REITs产品的可能性,当时大约有10家基金公司递交REITs产品方案。

2011年8月份,随着鹏华美国房地产证券投资基金和诺安不动产基金相继获批,公募基金正式借道QDII试水海外REITs。而国内对此依旧谨慎,2011年4月份,以内地物业地产为标的的汇贤REITs在香港发行。

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