[摘要] 多家研究机构的统计数据均显示，7月全国多数城市成交量普跌，楼市没有再次出现年初那种“淡季不淡”的情况，楼市在淡季迅速降温。但是土地市场的火热还在持续，地价和出让面积都在上涨，上半年全国土地出让合同价款同比增幅达77.3%。
多家研究机构的统计数据均显示，7月多数城市成交量普跌，楼市没有再次出现年初那种“淡季不淡”的情况，楼市在淡季迅速降温。但是土地市场的火热还在持续，地价和出让面积都在上涨，上半年土地出让合同价款同比增幅达77.3%。7月30日的中央政治局会议传递的信息显示，下半年行业政策面维持总体平静应是大概率事件。
是土地市场的‘热度’传导到楼市，还是楼市的‘冷静’传导到土地市场？房地产市场正面临着‘向左还是向右’的选择。
7月成交普跌
作为传统淡季，7月份一直是楼市成交量较为低迷的月份。虽然今年年初的传统淡季因为翘尾因素，出现了淡季不淡的情况，不过到了刚刚过去的7月份却没有出现例外。
中指数据库监测显示，7月该机构监测的43个城市中，近六成城市成交量环比下降，但降幅相对不明显，其中降幅的是泉州，为34.44%，其次是深圳，环比下降32.16%，也是重点城市环比下降的城市。10个重点城市中，仅南京、天津、成都三城市环比出现上涨，其中南京涨幅最明显，为25.31%，其余城市成交量均有不同程度的下跌。
中原地产市场研究部数据也显示，7月主要54个城市合计住宅成交23.7万套，同比6月24万套下降了1.2%，但因为7月多一个工作日，这也是成交量连续第4个月下滑，除一线城市延续下跌态势，同6月同期相比减少近2成外，二三四线城市均与同期持平。虽然月底供应有所放量，但整体7月供应略低于6月，成交平淡。
同策咨询研究部总监张宏伟认为，各城市住宅7月成交量“普跌”主要有三方面原因：一是传统市场淡季因素导致大多数城市成交量出现“普跌”。火热的天气导致开发企业推盘意愿下降，购房意愿不强的购房者在这个阶段也会暂时推迟看房购房计划，一定程度上导致7月份房地产市场成交量在此时降温，如果8月份持续高温天气，市场成交量还会维持“普跌”状态。二是开发商放慢推盘节奏，市场供应量减少导致成交量不能大幅回升。天气炎热、备战金九银十等诸多因素都导致开发企业在7-8月放缓推盘计划，将推盘重心放在9月以后这个时间段。三是“钱荒”、利率上浮、公积金贷款额度吃紧等诸多因素也会影响成交量的表现，短期内导致成交量下滑。
“尽管7月市场成交较之前稍有回落，但是从市场热度上看，当前这个时间点上一二线城市仍处于近两年以来的相对高位。”中国房产信息集团分析师潘绍之对新金融记者表示，从成交水平看，半数以上重点城市当前交易量仍然高于去年月均水平。
而影响楼市走向的另一重要因素库存量的变化也显示出，与成交量下跌相比，供应量的下降更加明显。据统计，7月十大重点城市的库存同比除杭州以外全线下跌，其中北京和广州的跌幅，且都超过20%，随着去库存节奏的加快，重点城市的消化周期快速下降。
通常来看，库存消化周期方面，在一年左右较为平衡，高于18个月市场将呈现供过于求，低于6个月则为供不应求。截至7月底，8成重点城市商品住宅的消化周期已经降至6-12个月的区间内，其中南京已经低于6个月红线。
供求比方面，在0.8-1.2之间较为平衡，高于1.2市场呈现供不应求，低于0.8则为供过于求。7月份，除了北京以外，其他九大重点城市的供求比均在1以上，其中广州由于受限价政策影响，供应数据急剧下滑，导致当月供求比出现4.45的畸高。一方面库存在快速下降，另一方面供应却没有相应地跟进，如果这一现状不能得到明显的改善，重点城市下半年的供求风险或许将集中爆发。
房价连涨14个月
成交量的“回冷”，并未影响房价继续上涨的步伐。根据中房指数系统百城价格指数对100个城市新建住宅的全样本调查数据，2013年7月，100个城市（新建）住宅平均价格为10347元/平方米，环比6月上涨0.87%，自2012年6月以来连续第14个月环比上涨，涨幅比上月扩大0.10个百分点，其中61个城市环比上涨，39个城市环比下跌。同比来看，100个城市住宅均价与2012年7月相比上涨7.94%，涨幅比上月扩大0.54个百分点。总体来看，在宏观经济不确定性增强、调控政策收紧预期减弱、需求保持平稳的大环境下，7月百城价格继续上涨且涨幅在热点城市的带动下略有扩大。
值得一提的是，百城房价环比涨幅比上个月有所扩大，不过价格环比下跌的城市数量也有所增加，说明房价较高的热点城市价格环比涨幅有所扩大，带动平均涨幅扩大，同时北京、广州等地部分新开盘项目价格上调幅度有所扩大，成交量渐趋平稳，不同城市分化加剧。“与上月相比，本月价格环比下跌的城市个数增加10个，其中跌幅在1%以上的有7个；本月环比上涨的城市比上月减少10个，其中涨幅在1%以上的有33个，较上月增加7个。”中指院分析师表示，一线重点城市涨幅更加明显，北京、上海等十大城市住宅均价为17609元/平方米，环比上月上涨1.34%，与上年同期相比上涨11.06%。
“房价依然惯性上涨，国五条各地落地的执行细则力度过小，淡化了之前市场对政策的担忧。从目前楼市看，一二线城市因为集聚了过多的资源，使得房价易涨难跌。而且2012年以来过多供应的信贷是出现市场反弹的主要原因。这些影响房价上涨的因素目前依然存在。如果在2013年，楼市信贷不收紧，房价必然继续上涨。”中原地产研究部总监张大伟表示。
地市“火热”依旧
当楼市出现“降温”趋势的时候，土地市场依旧如火如荼。北京连续出现的夏家胡同地王楼面价高达4万元/平方米，孙河地王楼面价逼近5万元/平方米。在深圳，7月26日深圳本地房企卓越置业以51.99亿元和71.8亿元拿下两幅备受瞩目的前海地块，溢价率分别达到52.7%和32.5%。
据中国房产信息集团统计，7月典型企业通过招拍挂拿地总建面共计1002.19万平方米，环比上涨1%，同比增长56%，土地成交总价373.72亿元，环比下降4%，同比增长120%；平均楼板价3729元/平方米，环比下降5%，同比增长41%。拿地较为活跃的依然是保利、绿地、万科等大牌房企，其中保利地产(600048,股吧)新增土储规模高达337万平方米，超过其今年二季度的拿地总量。万科先在上海创上海年内总价地王，后在广州创荔湾区内新地王，而雅居乐自5月以来拿地动作较为频繁，扩张态势迅猛，连续三个月新增土储规模均超百万平方米，而且7月首次进入杭州市场拿地溢价率就高达82%，同时，其另一地块也创造了无锡年内总价地王。
国土资源部法律中心7月底公布的土地管理形势分析显示，上半年房地产用地供应8.24万公顷，同比增加38.8%，与2011年同期相比，增加17.3%，达到近年来新高。土地出让合同价款1.7万亿元，增幅达77.3%，其中房地产用地出让价款同比增幅超过90%。主要城市地价总体水平连续上涨。第二季度，105个重点监测城市地价总体水平为3226元／平方米，同比增长5.11%，环比增长1.62%。
在土地财政和地方债务压力下，地方政府在上半年不断加大推地量成为土地市场火热的主因。31个省份中27个推地量均高于去年同期，增幅较大的包括北京市(267%)、浙江省(121%)、江西省(99%)。“从历年的供地计划和实际供地情况看，每年的完成率大概达65%-70%，而今年上半年已完成计划的37%，下半年往往是供地高峰，同时今年地方政府偿债压力较大，因此预计下半年各地推地量仍将保持较高水平。”业内人士表示，今年上半年土地出让金共计1.7万亿元，占去年全年出让金的63%。下半年往往是政府集中推地的时机，预计今年下半年土地出让收入高于上半年是大概率事件，那么今年土地出让金有望超3.5万亿元，创历史新高。
“向左”还是“向右”
2013年的房地产市场下半场已经过去一个月，目前来看，一方面是成交量有所回落，但同时房价还在上涨，而房企也在为即将到来的金九银十蓄力；另一方面是土地市场火热，大多数有实力的房企都在积极补仓，显然看好接下来楼市的走向。房地产市场将在2013年何去何从，成为所有人都在关心的问题。
而7月30日召开的中央政治局会议，当中关于房地产行业的表态，透露出一些信息。会议提出，下半年“积极释放有效需求，推动居民消费升级，保持合理投资增长，积极稳妥推进以人为核心的新型城镇化，促进房地产市场平稳健康发展”。值得一提的是，关于“坚持房地产市场调控不动摇”、“促进房价合理回归”等表述首次没有被提及。
“基于这种表态，预计房地产调控政策趋于平稳，整体流动性和信贷投放保持在合理水平。展望下半年乃至更长时间，宏观环境趋稳有利于住房需求进一步释放，整体量价仍处于上行通道。”张大伟表示，但不同城市分化可能加剧，一线城市及重点二线城市房价上涨压力依然突出，供应充足的三四线城市价格较为平稳，甚至在库存压力下可能出现下跌的情况。
回顾今年楼市的走向，1-3月，基本延续了去年年底成交活跃的走势。受到春节影响，本该属于淡季的2月却因为后市乐观预期同样也表现不俗。转折点则出现在3月初，“新国五条”的出台间接刺激了新房市场，成交量达到上半年的点，但同时需求也被提前透支。4月成交量回落后，政府对市场加强调控和监管，致使成交一直处于平稳状态。
如今的情况是，这种平稳状态是一直持续下去，还是在接下来的一两个月内被打破？而这种打破，是楼市在金九银十刺激和土地市场的热度传导下再次迎来“量价齐升”，还是成交量继续萎缩，直至出现房价停涨和微跌？当前楼市正处在一个类似“向左还是向右”的十字路口。
“我们预计，下半年房地产市场的供求两端将延续上半年的节奏平稳释放，随着房地产投资和新开工面积的持续上升，今年下半年最晚明年将逐步得到缓解，房价上行的压力也将随之减小。当然，在供应短时间内无法及时跟进的情况下，不排除个别城市为了完成年初制定的房价控制目标，继续执行相对严厉的限价措施，但是在大环境保持平稳的前提下，小范围内的抑制性措施将无法阻挡整个行业稳步向上的大趋势。”潘绍之表示。
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