[摘要] 2012年上半年，随着开发商的策略调整及政策刺激，更多的刚需购买力将陆续浮出水面，促成楼市新一轮成交高潮。但随着楼市步入下半场，政策不会放松的预期已经成为共识，刚需购房群体也被消化了大部分，2012年的下半年有着太多不确定性：开发商的优惠能否见底，已经在调控与紧缩环境中努力了一年多的房地产行业，该何去何从？
2012年上半年，随着开发商的策略调整及政策刺激，更多的刚需购买力将陆续浮出水面，促成楼市新一轮成交高潮。但随着楼市步入下半场，政策不会放松的预期已经成为共识，刚需购房群体也被消化了大部分，2012年的下半年有着太多不确定性：开发商的优惠能否见底，已经在调控与紧缩环境中努力了一年多的房地产行业，该何去何从？楼市未来有着太多的谜题亟待破解。
量升价稳的态势将持续
今年以来，市场的成交量一直在稳步上升，开发商以价换量取得了不错的成效，目前来说，开发商快速出货的心态没有变，购房者的信心也在逐渐恢复，这意味着五六月份的市场将延续之前的态势，成交量稳步上升的同时，价格保持稳定。不可否认的是前四月份卖得不错的个别项目有略微的提价，这可能会在一定程度上抑制刚需的释放，在整体政策保持不变的情况下，建议企业抓紧时间出货，维持价格稳定。至于下半年，贾玉鹏认为，有不少项目都将入市，供给的增加，消费者心态的成熟为市场成交奠定了基础，同时因为供应增加，价格也不会出现太大的波动。
鼓励刚需、抑制投机方向不变
目前的房地产行业发展处于底部，但是政策方面，鼓励刚需、抑制投机的方向不会变。从前几个月的情况来看，北京土地市场呈现出探底态势，无论是交易量、供应量还是溢价率都较低；在房地产成交方面，成交量有所回落，而价格则是在探底的基础上小幅波动，购房者也有结束观望的趋势，但这种趋势还不是特别明显。至于下半年的市场情况，陈志表示，受多重因素的影响，房地产市场的前景还不甚明朗，是否会继续下探或者下探后再出现上升都不确定，但是政策对鼓励刚需入市，抑制投资、投机的方向不会变。
下半年或激发更多刚需入市
政策对楼市已经起到很大的作用。从今年3月开始，楼市成交量出现明显复苏，主要是由于金融政策的适当放开，对首次置业者来说，房贷利率降低了，能贷到款了，买房者自然就增加了。从目前信贷政策看，已出现明显倾向于刚需群体的鼓励性政策，再加上保障房积极入市，预计下半年会有更多刚需入市，在这些刚需支撑下，预计今年全年成交量不会太坏。
另外从整个大经济环境来看，中国经济整体向好，居民收入向上，房地产行业也不会严重向下，在平稳运行趋势下，实现软着陆。对于房产企业来说，目前正是企业创新和转型机遇，过去房地产发展的大周期已过去，一味追求快的时代也已一去不复返，企业必须从单纯求快转向产品求好。
5、6月有望迎来新一轮小阳春
今年前几个月，购房者信心在逐步恢复，胡景晖预计，随着价格继续回落，信贷政策还将继续支持首套购房者，首次购房需求有望继续平稳释放，5、6月份北京有望迎来新一轮楼市“小阳春”。
在供应方面，多数开发企业迫于上半年的销售压力，还会抓住时机积极推盘，部分着急出售房屋的业主也逐渐意识到首次置业人群对房价的敏感度和承受度。
胡景晖认为，现有首次置业类刚需也有消耗殆尽之时，下半年楼市存在一定的变数，这种不确定性体现在：首先，随着经济增长速度的下滑，货币政策将会随时调整，房贷政策松紧存在不确定性；其次，地方政府迫于当前投资额下滑的压力，如何扩大内需保持经济增长，针对房地产业的地方政策会不会出现微调存在不确定性。
以价换量还将持续
对于今年房地产形势的判断，不管政策的微调也好，平稳也好，整个市场会在2012年继续处在一个低位。目前大多数开发商都在自动下调房价，实现以价换量，3月份脉冲式的井喷一次，4月份下来一点，5月份还是比较平稳的，开发商已经适应了这种环境，先生存，再求发展，现金为王，我相信这个情况还会进一步持续。
今年不会有大的房地产政策出台，向上没有动力，向下也没有什么压力，这个市场我认为就应该是在这样的环境下，在这个过程当中，你要点火，那你就拿东西来换，譬如刚需产品、合理的性价比，来激发起市场和更多的房票。每一家企业应对市场的策略不尽相同，但有一点是肯定的，企业一定也是在调整它的战略。
以价换量效果明显
今年刚过去的几个月里，客户购买的欲望增强，以南部地区为例，到上周北京的单周成交量已经回归到2000套这样一个正常水平了。但是这不能说明市场一定有了质的变化，主要是开发商以价换量的做法取得了一定的效果，客户在做了仔细的判断后还是对一直关注的项目下了购买的决心。下半年的市场情况目前还无法确定，韩磊表示，自己持谨慎态度，开发商也基本会继续目前的价格策略，快速出货。
未来几个月内房价筑底
今年春节过后，北京、上海等多数城市成交量出现反弹，比如4月份20个典型城市新建商品住宅成交量同比去年4月增加了45%，就成交量而言，正在触底反弹。房价
则继续下跌，但跌幅将很快于未来几个月内完成筑底。从成交均价看，2010、2011、2012年前4个月，商品房成交面积同比增幅依次为7.5%、6.9%和1.8%，涨幅下滑态势明显，预计全年将会出现小跌。从70个大中城市房价指数看，自2010年4月同比增幅触顶后，持续下滑至今，3月首次出现同比下跌；从环比来看，已于去年10月出现下跌拐点，至今仍在继续下跌。估计房价将于三季度前后出现环比止跌，四季度可能出现小涨。政策方面，去年下半年就已出现“政策底”，今年不会有更大政策出台。
信贷政策宽松间接利好楼市
亚豪机构副总经理高姗分析认为，部分项目的降价促销与银行对于首次置业客户8.5折的贷款利率优惠，使得3、4月份以来住宅市场成交开始逐步回暖。近期部分银行对于曾执行的利率折扣有意收紧，在这关键时刻，5月12日晚，央行第三次宣布下调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点，此举有望再次释放4000亿流动性。虽然央行多次重申释放的流动性针对实体行业，但是在实体经济放缓的形势下，购房贷款无疑是比较优质的部分，因此不可避免会有大量资金流入这一领域，也正契合此次调控对于首次置业型群体的宽松，未来对于这类客群的贷款优惠将会有持续放大趋势。
下半年楼市依旧中庸偏悲观
北京房地产量价齐跌的调控效果开始显现，其实是到2011年四季度才比较明显，调控趋势与成效尚未巩固。至2012年，在整体政策基调不变，买方市场特点基本稳定的情况下，调控效果仍有继续深入的空间。但在2012年上半年，房地产市场在短期内从极冷转变为趋热，成交量连续几月环比上涨或保持高位，使得市场中开始出现了一些楼市即将回暖的猜测，对于这部分猜测，在我看来还是过于乐观。
政策层面来看，如果市场真的在2012年下半年出现了量价齐涨的回暖迹象，政府有很大可能继续加大调控力度，届时市场将会再度被抑制回落。当前市场虽然成交量在回升，但与限购前仍有非常大的差距。因此现在来看下半年北京的房地产市场，依旧是中庸偏悲观，北京的房地产市场突破当前调控大趋势的可能性比较低。
今年房地产市场是一个平稳之年
开发企业由于对未来的市场预期不稳定和对调控政策的担忧，导致拿地的积极性有所降低。所以的房地产开发企业投资，已经出现了负增长。但是我想即使今年土地的负增长继续延续，对开发企业的土地存量增长，还是不会有太大的问题。在调控政策的影响下，我们寄希望于今年的房地产市场是一个平稳之年，大概就是这样一个趋势。好也好不到哪里去，我们没有理由对房地产市场过于乐观，也没有理由对宏观经济过于悲观。企业、城市结构性差异特别大，这是今年房地产市场的特点，结构性差异特别大。
最坏的日子已经过去
3、4、5月份，房地产成交量出现了明显的改善。我认为今年房地产整个行业最坏时间已过去了，成交量的反弹，银行信贷的略微松绑，以及大开发商在海外集资，使得整个行业现金流，在去年第四季度极度紧绷之后，出现了略微的宽松。
中国房地产从来不缺少需求，也不缺少刚性需求，中国房地产缺的是有效需求，是在这个价钱上买得起房子的人。在今天的货币环境下，如果开放了限购令，有一大批投资的人还是买得起房子的，这不是刚性需求。今后中国的房地产，会是一个温水煮青蛙的过程。
下一步楼市的变化取决于开发商
近期楼市成交上扬主要得益于市场回暖，但目前开发商的降价依然带有试探性，成交量也会在各方博弈中反复波动，二季度房价可能仍将继续下跌。楼市整体胶着之下，市场各方分化程度加深。下一步楼市的变化主要取决于开发商，如果开发商以价换量，楼市的成交量有望上升，否则成交量将继续受到抑制。
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