[摘要] 七成以上市房企净利润报喜，存货量已飙升55%。根据Wind资讯的统计数据，截至3月15日，沪深两市房地产开发企业共有60家以年报或业绩预报的方式发布了2011年利润情况，有41家企业预喜，占总量的比例为68%。近七成上市房企净利润报喜，似乎有点出人意料。
七成上市房企净利润报喜存货量飙升55%
(来源:财经日报)七成以上市房企净利润报喜，存货量已飙升55%。根据Wind资讯的统计数据，截至3月15日，沪深两市房地产开发企业共有60家以年报或业绩预报的方式发布了2011年利润情况，有41家企业预喜，占总量的比例为68%。近七成上市房企净利润报喜，似乎有点出人意料。
但这不能掩盖喜报表象下的隐忧，处于调控风口浪尖的房地产行业依然持续低迷，多数开发商存货周转率下降明显，手中库存量出现急剧飙升。
销售遇阻传导至资金链上，不少上市房地产企业出现负债率上升，现金流迅速下降，积压已久的资金链危机一触即发。
多数房企报喜
从目前已公布的情况看，除类似铁岭新城等房企因资产重组带来盈利非正常飙升外，有近20家房企实现净利润增长超过1倍，包括大龙地产、上海新梅、广宇发展、绿景控股、中航地产、北辰实业等，净利润增幅在100%至800%之间。
剩余19家房企出现亏损、预减、续亏或首亏，津滨发展和ST珠江净利润同比下降幅度在300%以上，阳光股份、嘉凯城、万方地产、荣丰控股、海德股份等企业净利润同比下降幅度超过80%，这部分企业显然以中小房企为主。
大型房企依然斩获颇丰，万科去年实现净利润96.2亿元，同比增长32.2%；保利地产实现净利润65.14亿元，同比上涨32%；中海地产实现126.7亿元港元，同比增长66.6%。
根据28家房企年报，该28家房企共计实现营业总收入1332亿元，同比增长39%；实现净利润188亿元，同比2010年的142亿元增长32%。
由于房地产行业的特殊性，上市房企在严厉的调控背景下依然取得不错的经营业绩，这在一定程度是由于房产公司销售收入入账带有一定的滞后性。
万科董秘谭华杰在接受《财经（微博)日报》采访时表示，万科2011年年报的结算资源大部分为2010年底的已售未结资源以及2011年上半年所销售项目，当时市场价格尚未出现明显调整，虽然市场调整导致销售困难增加和利润率小幅度下降，但并不明显。
中航地产亦表示，报告期内公司部分地产项目在2011年满足确认收入条件，从而导致公司整体净利润较上年同期上升；津滨发展业绩亏损，则因公司全年可竣工结算项目较少，导致可确认的收入同比大幅下降所致。
类似大龙地产的部分房企，业绩大幅变动则由于股权转让导致了公司本年度净利润大幅度变动，但这类房企并不具有代表性。
瑞银的研究报告称，商品住宅市场已为房地产行业2011年净利润保持较快增速奠定基础，预计上市房企2011年整体营业收入和净利润将实现约超20%的增速。
房企隐忧加剧
从资产负债率角度来看，不少上市房企负债率出现上升，但总体情况仍不算过于糟糕。截至3月15日，28家已发布年报的房企中，有17房企资产负债率同比下降，该28家房企平均资产负债率为58%，相对2010年约下降两个百分点。
资产负债率升至超过80%的房企为高新发展、华夏幸福、中茵股份，资产负债率升至70%至80%之间的房企则包括ST兰光、万科A、华远地产、迪马股份。
行业龙头万科的总资产负债率，由2010年期末的75%上升至2011年期末的77%，净负债率则由2010年末的17.5%上升至23.8%。
谭华杰表示，2011年末万科剔除预收账款后的其他负债占总资产的比例为39.6%，相比2010年底的40.2%有所降低。
但值得关注的是，由于销售遇阻，已发布年报的房企中有66%的企业出现存货周转率下降，存货量大幅上升，28家房企总存货量由2010年末的2178亿元上升至2011年末的3378亿元，总体上涨幅度达到55%。
其中，有17家出现了存货同比上升的情形，万科的存货由去年同期的1333亿元增长56%达2083亿元。
在被认为是上市房企未来盈利能力“晴雨表”的预收账款方面，28家房企合计预收账款达到1500亿元，同比增长54%，意味着房企整体盈利能力获得一定保障。
但值得关注的是，在28家房企中有12家房企出现预收账款大幅下降趋势，其中冠城大通、天保基建、渝开发等企业预收账款遭遇腰斩，这意味房地产行业分化加剧，不少房企未来盈利能力面临巨大考验。
当前融资环境下，最能考验房企运行安全性的现金流并不乐观。2011年期末，28家房企经营活动现金流量净额为37.7亿元，上年同期则为12.6亿元，但若剔除万科之后，28家房企的经营活动现金流量净额则仅为3.8亿元。
从28家房企情况来看，有14家出现经营活动产生的现金流量净额同比下降，占据50%。其中经营活动产生的现金流量净额下降幅度的是渝开发，下降幅度高达398%；中茵股份也高达257%；天保基建、云南旅游、中弘股份、中航地产经营活动产生的现金流量净额下降幅度均超过100%。
万科集团总裁郁亮在解读2012年市场形势时认为，政策释放的信号显示房地产调控今年仍难以放松，在此调控背景下囤地捂盘的开发模式已经过时了，只有那些快速周转的房企才能在房地产市场下半场胜出，而整个房地产行业利率回报有望回落到一个合理水平。
万科下一个千亿路径：继续扩大合作开发比例
(来源:财经日报)万科超千亿销售规模的背后，是其超过六成项目来自合作伙伴的共同担当，这种合作开发模式在万科过冬的2012年被再次寄予厚望。
与这种“借鸡生蛋”的路径相似，万科在去年平均每22天吞并一家地产公司，通过资源急速整合扩大规模一直是万科的强项。
但现在看来，房地产行业调控引发行业洗牌加剧的担忧，似乎存在着被人为夸大的成分，万科集团总裁郁亮对此已经不再抱有什么希望。
郁亮对2012年的房地产形势研判依然不乐观，作为破解市场销售遇阻和融资困境的“药方”，他提出万科在今年必须坚持快速周转与合作开发“两条腿走路”。
继续扩大合作开发比例
面对市场环境巨大变化，万科2011年保持稳健增长，全年实现销售金额1215.4亿元，同比增长12.4%，第二次成为行业内住宅年度销售过千亿的公司。但在2011年万科结算收入为706.5亿元，营业收入717.8亿元，同比均增长约42%。
虽然是国内规模的房地产开发企业，但万科把大量合作开发的项目销售额都算在自己头上，此举一直备受外界诟病。
万科一直对自己所应分摊的销售金额问题避而不谈。尽管销售规模早已破千亿，但郁亮表示，万科营业收入破千亿大概仍需要2至3年。
郁亮在2011年年报发布会上表示，万科未来必须要两条腿走路，一个是继续坚持快速周转策略，因为政策释放的信号显示房地产调控今年仍难以放松，在此调控背景下囤地捂盘的开发模式已经过时了，只有那些快速周转的房企才能在房地产市场下半场胜出，而整个房地产行业净利率回报有望回落到一个合理水平。
被郁亮寄予厚望的另一条腿则是合作开发。郁亮说，只要合规，对方出钱、出地都可以，双方持股比例也都可以灵活处理。
年报显示，2011年万科新增开发项目数量为52个，其中38个项目是与其他房企共同开发，占项目总数量的73%。而2010年万科合作开发项目占总项目数量的比例则为55%。意味着万科在去年的合作开发项目比重继续上升。但按面积计算，万科去年的合作项目占比约为61%，较2010年有所下降。
郁亮说，合作开发也是提升股东回报的一个重要思路。郁亮说的这句话背后，存在一个不小的尴尬，因为万科2011年实现净资产率为18.2%，2008年以来连续第三年上升并创历史新高。但同日发布年报的龙湖地产（00960.HK），其在2011年营收约是万科的1/3，净利润约是万科的2/3，但其净资产率为33.4%，接近万科的1倍。
此外，万科去年结算毛利率30.44%，同比降2.16个百分点；结算净利率15.01%，同比降0.51个百分点。这些指标的下滑给万科提升股东回报带来一定压力。
万科董秘谭华杰曾分析过合作开发的三点好处：首先可以使公司的经营范围拓展到更多的细分市场，减少个别市场未来变化的不确定性，有效分散风险；其次可以扩大集中采购的规模，增强公司在采购环节的议价能力，体现规模效应。
第三个好处是，许多项目完全由万科操盘并使用万科的品牌，在分配上万科可以得到一些相应的补偿，相当于输出品牌和管理，可以提升万科股东的资产。
合作开发对提升股东回报意义不可小看。谭华杰在年报说明会上表示，在合作项目中，比如万科占55%股权，但是利润会多于55%。万科现在基本都是合作开发项目，预计今年内的合作项目还将有所增多。
此外，万科董事长王石(微博)此前宣称，万科2014年销售额有望突破2000亿元。从2010年实现年销售额千亿到2014年突破2000亿，4年时间年销售额的目标，估计也需要靠合作开发的模式才能得以实现。
合作开发应对时艰
实际上，万科钟情于合作开发的另一个原因是，房地产企业在资本市场上的融资四处受阻，万科已经连续五年未曾在公开资本市场融资。而合作开发既可以变相融资，也可以直接以更少的资本去拓展更多开发资源。
即便是龙头万科，其近几个月的连续融资举动也引发种种猜测。在3月5日，万科企业股份有限公司曾向华润深国投信托有限公司申请金额为10亿元和20亿元的两笔信托借款，投向7个项目，借款期限均为2年，利率分别为10.6%和10.5%。加上2010年12月万科从华润信托融得的另一笔投向上海项目的10亿元信托贷款，万科近期已经累计向华润信托进行关联信托贷款40亿元。
郁亮在3月13日的媒体会上否认了“缺钱说”。郁亮称，万科如果真的缺钱，那就会借不到钱，因为缺钱的话是没有人愿意给你借钱。
根据年报计算，万科2011年剔除预收账款后其他负债占万科总资产的比例为39.6%，净负债率为23.8%，处于行业较低水平。截至2011年末，万科持有货币资金342.4亿元，仍明显高于短期借款和一年内到期的长期借款235.7亿元。
郁亮称，在融资不断收紧的外部环境下，房地产企业的资金压力不断增加，但万科已经连续5年没有在资本市场融资，2012年也没有类似融资计划。
对于未来的融资途径，谭华杰在当日的媒体会上则表示，将会更多的与“有钱有地”的伙伴进行合作开发，万科将充当“打工者”的角色。
此外，通过并购来拓展开发资源对万科来说已经没有太大可行性。郁亮在上述场合坦言，“对于并购，我现在不抱什么希望”。
而在刚刚过去的2011年，万科、中海地产、保利地产、恒大地产等房地产行业巨头，都曾不断声称自己资金实力依然雄厚，一直伺机寻找合适的并购机会。
万科年报显示，去年万科一共收购了16家公司，合计支付收购对价2.47亿元。而在2010年，万科收购的企业数量是19家，合计支付收购对价3.62亿元。
整理此前的年报可以发现，2006年以23.8亿元收购了22家公司，2007年以18.7亿元收购了27家公司，2008年以近30亿元收购了18家公司。2009年以近18亿元的代价收购了27家公司。这意味着，在被认为行业洗牌加剧的2011年，万科对中小房企的并购量却不增反减，达到近年来的谷。
郁亮之所以对并购不抱希望，原因是政府的调控能力越来越强，但与此同时发展商的保命能力也越来越强。他说：“这两个加在一起，几乎很少看到会倒闭的，所以这种大规模并购的机会不会出现。”
在郁亮看来，与其等待时机去吞掉别人，倒不如寻找机会与别人合作。尤其是目前房企融资越来越困难的情况下，通过合作开发缓解资金压力已成为房企争相效仿的经营模式，保利地产、恒大地产、招商地产近期都不断扩大合作开发的项目比例。
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