[摘要] 随着建行宣布首套房利率上浮以及其他银行信贷闸门的进一步收紧，导致了贵阳房贷出现前所未有的紧张局面。近日，记者走访贵阳多家在售楼盘以及中介公司了解到，因贷款难办，在一线城市出现的退房个案增多现象也开始在贵阳上演。有业内人士分析认为，随着房贷政策的逐渐收紧，这股潮流恐怕会越来越猛。
随着建行宣布首套房利率上浮以及其他银行信贷闸门的进一步收紧，导致了贵阳房贷出现前所未有的紧张局面。近日，记者走访贵阳多家在售楼盘以及中介公司了解到，因贷款难办，在一线城市出现的退房个案增多现象也开始在贵阳上演。有业内人士分析认为，随着房贷政策的逐渐收紧，这股潮流恐怕会越来越猛。
A.房贷难办准业主被迫退房
“最近以来我们接到的退房就已经有5套左右，接到咨询退房事宜的电话也有好几个。”位于南明区省军区的鸿宇世纪南山其中一位置业顾问告诉记者，由于当前部分银行提高首套房贷利率导致购房成本增大，让经济条件不宽裕的购房者不得不被迫退房。
随后，记者走访了腾龙湾、花果园项目等多家在售楼盘了解到，已经交付了订金甚至是签订了购房合同的购房者主要求退订的现象开始增多。“我们项目这两天有两、三个客户退房，因为建行首套房贷上浮了10%导致成本增加，相比此前首套房贷款利率75折的优惠，现在按揭购房每个月要多交数百元利息，让部分首付不足的购房者不得不选择退房。”贵阳小河区一位不愿意透露姓名的楼盘销售负责人告诉记者，目前因房贷问题而遭遇退房的情况在贵阳并不少见，“多数购房者其实并不愿意退房，一方面是退房需要承担不菲的违约金，另一方面也是更主要的原因是目前的房价已经上涨了不少。但有些人确实是没办法凑齐首付或是贷不上款，无奈之下只好退掉了。”该负责人表示。
此外记者也注意到，在贵阳多个房地产网站论坛以及微博上，因贷款难办而“被迫退房”的问题也成为时下诸多网友关注焦点。其中一位网名为“苦中有甜”的腾讯网友发帖称自己在9月初在保利云山国际认购一套120多平方米的住宅，总价为66万元左右，当时还交了2万元的定金，但由于银行不仅提高了首套房贷利率，让其不得不放弃购买该楼盘而选择购买金阳新区一套总价为50万的房子。还有网友表示房贷难办、利息高等原因让他们的购房计划被迫夭折。
有业内人士分析认为，银行信贷紧缩在对投资客、投机客收紧“紧箍咒”的同时，不少有实际需求的市民也受到了“误伤”，让其不得不选择退房或者是退而求其次，选择价位稍低的房子。
B.二手房买家违约愈演愈烈
事实上，除了一手房市场遭遇退房外，二手房买家“被迫”违约的现象也正在愈演愈烈，已经签订的合同被取消的情况频频出现。记者调查了解到，成交下滑让卖家下调房价以及大部分银行停贷二手房，是造成退房的主要原因。
市民刘先生昨日一大早就来到位于小十字房地产大厦一家中介公司，找到了前段时间为他办理业务的置业顾问，委托其帮他同房主协商解除合同，并要求退还他5000元订金。刘先生告诉记者，国庆期间他在家苑福邸看中一套128平方米的毛坯房，卖家要价97万，他觉得自己能承受随即就和该房主签了购房合同并交了订金。但第二天在其他中介他看到了一套同一小区，同一户型的精装修房子，卖家只要94万，所以宁愿承担违约风险也要退房。
“最近我们公司也接待了很多委托我们退房的买家。”贵阳福泰经纪公司业务经理黎宣表示，仅10月份我们就接到了16位左右的买家来退房，达到了今年以来退房人数，这些退房人中除了推掉原来贵的房子转卖贵的房子外，因银行停贷让其不得不“违约”也占到了很大一部分。记者随后在21世纪不动产贵阳区域、荣城地产、智宇房产等多家中介走访时也了解到，贵阳各大中介最近都遭遇了这样的情况。21世纪一位工作人员也表示，当前多家银行停贷导致了该公司退房人数在不断增多，“的时候我一天能接待五个左右这样的客户。”
黎宣告诉记者，银行收紧二手房贷款是买方‘违约’现象出现的一个重要原因。”黎宣分析说，目前银行提高房贷门槛，意味着投资房产的资金成本提高了，但租金没变化，贷款购买了多套房产的投资客会先扛不住降价抛售，在此种情况下，购房者在同一价位上可以选择更多优质价廉的房源，宁可违约也要违约退房。“当然，目前多家银行停贷二手房贷款也是买方‘违约’现象出现的一个重要原因。”黎宣分析说，政策调控前，买家只要下了订单，20天左右就可以办到贷款，但现在银行收紧二手房贷后，有的买家签完合同才发现贷不到款，自己又掏不出那么多现金买房，只好毁约。
C.开发商未雨绸缪应对退房潮
在采访中多数开发商均对记者表示，尽管目前大规模的退房潮尚未出现，但却担心政策调控继续加码，都担心“退房潮”会汹涌而至，因而并不敢掉以轻心。为了规避退房情况的出现，不少项目开始“未雨绸缪”，加大优惠幅度或者帮购房者垫付一成首付等等。
“现在买房我们可以赠送一个小区农贸市场摊位的五年免费使用权。”在燕山雅筑销售中心，一位销售人员对记者表示，赠送的摊位面积的大小根据购房者买房面积大小来定，摊位面积从5平方米到20平方米不等。“这个优惠是在银行提高首套房贷利率之后才出来的，目的是为了避免购房者退房情况出现。”。而记者在走访中也发现，至10月份银行信贷进一步紧缩以来，多数项目也开始加大了楼盘的优惠幅度，如保利春天达到推出“车位”、腾龙湾项目推出“在原来购房优惠上享受九七折的基础”……
“现在很少有开发商愿意退定金的，一般都会想办法让业主不要退房。”一位不愿具名的开发商告诉记者，目前开发商一般有几种方式应对政策因素的退房。一种是加大优惠幅度，减轻购房者负担；另一种是推迟封顶期限，比如本来是今年底封顶，开发商推迟到明年上半年，这样就可以将申请贷款的时间往后挪，寄希望于将来银行政策会放宽。此外还有部分房开商表示，愿意在中间进行调节，将当前的优惠转给已经签订购房合同的客户；部分开发商还对因银行首套房利率上浮拿不出足够首付款的客户，采取为这部分购房者垫付10%—20%的首付款来解决这一问题，交房之前购房者可以免息还完为其垫付的首付款。
D.退房潮或影响房价下行趋势
在此次调控组合拳中，通过收缩银行发放贷款、加强商品房预售资金监管等政策，导致开发企业的资金链逐步趋紧，也进一步压制购房需求，使得一、二手房市场成交量均受到了不同程度的影响，同比分别下滑20%和30%。有内人士分析认为，受政策影响，市场上可能出现因为首付款难以凑够及看跌后期楼市而引发的退房潮，不排除房价因此出现下行趋势。
而事实上近两个月来贵阳商品房房价趋向平稳，甚至略有下降的迹象出现。贵阳千一房地产经纪代理有限公司副总经理吴非认为，各种调控措施的持续发力，使得楼市步入购房者与开发商的深度博弈。就贵阳市场来说，虽然还未出现大规模的退房现象，但由于现有贷款政策的影响主要停留在中低端房源，这部分购房者对贷款依赖度大，一旦限贷收缩了市场购买力，而楼市成交量继续下跌的状态下，原本处于观望选择中的刚需者又添一分忧虑。对供给而言，存货未售的开发商眼见有效需求进一步被削弱的境况下，年末的销售压力加大，资金回笼更为困难，不排除部分开发商会”降价求量”应对困境。
“新一轮调控在提高房贷门槛的同时也提高了开发商的门槛，开发商想要获得银行贷款比以往任何时候都要困难。”本报特约专家禹顺表示，如果楼盘遭遇退房而导致销售回款这一重要的资金源头出现紧张，开发商的日子就可能会非常难过。“一旦这样的政策继续执行，情况将会越来越严重。银行收紧放贷门槛对中小开发商挑战，政策持续将使很多中小开发商将面临被淘汰的危险。”
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