[摘要] 根据中指研究院监测数据显示（数据截止2009年12月29日），2009年中国土地市场火爆，地价高涨，多数城市土地出让金收入增长超过了100%，在住宅市场火爆和宽松的金融政策背景下，产生了一大批“地王”，市场活跃程度已 过2007年。
中指研究院:去年城市土地出让金翻番
2009年12月31日，中指研究院发布了《2009年中国及主要城市土地市场监测报告》。据监测数据显示，2009年中国土地市场火爆，地价高涨，60个主要城市中多数城市土地出让金收入增长超过了100％，产生了一大批“地王”，市场活跃程度已 过2007年。
从土地供应情况来看，地方政府土地供应由审慎到积极，住宅用地供应量同比增加近40％。2009年，60个重点城市共推出土地9968宗，同比增加15％；推出土地面积49018万平方米，同比增加33％。其中，推出住宅类用地（含住宅用地及包含住宅用地的综合性用地）3319宗，同比增加16％；推出土地面积22334万平方米，同比增加39％。
从成交情况来看，土地市场交易活跃，房企拿地积极，住宅用地成交量同比增加一倍。2009年60个重点城市共成交土地7158宗，同比增加71％；成交土地面积35996万平方米，同比增加66％。其中，住宅用地成交2703宗，同比增加103％；成交土地面积18755万平方米，同比增加83％。
从土地成交价格来看，房企充沛的现金流和对市场良好的预期刺激了住宅用地市场需求，土地价格增幅明显。2009年住宅用地平均成交楼面地价每平方米2035元，同比增加36％。
因为受益于土地市场交易火暴，地方政府土地出让金大幅提高。2009年60个城市土地出让金收入同比增加100％，沪京杭占据前三甲。(上海证券报)
09年政府土地出让收入同比增加100% 国企成为"地王"主力
根据中指研究院监测数据显示（数据截止2009年12月29日），2009年中国土地市场火爆，地价高涨，多数城市土地出让金收入增长超过了100%，在住宅市场火爆和宽松的金融政策背景下，产生了一大批“地王”，市场活跃程度已 过2007年。
09年中国土地市场具有三大明显特点：
1、09年土地出让金收入增长超过100%，沪杭京占据土地出让金前三甲。政府土地出让金收入是衡量土地市场活跃度的重要指标。2009年（截止12月29日）60个城市土地出让金收入同比增加超过100%。其中，上海、杭州（包含余杭、萧山）、北京土地出让金收入位居前三甲。上海土地出让金高达1043亿，成为个出让金超过千亿的城市，杭州随着年末最后两天的交易，土地出让金也将破千。排在前20的城市土地出让金总额高达8019亿，同比增加160%。
2、09年，国有大型房地产企业成为“地王”的主力。09年成交总价排在前10的地块中，国有企业独占8席，成交楼面地价排在前10中，国有企业同样独占8席。07年总价“地王”中，国有企业仅占3席（中海连同九龙仓竞得弹子石地块），民营企业独占7席，单价“地王”中，国有企业也仅占4席（远洋、莱福建设联合竞得杭一棉地块），民营企业独占6席。
在宽松的货币政策背景下，品牌开发企业和大型国有开发企业有更为宽松的融资渠道，有更多的资金实力增加优质的高价地储备。09年“地王含金量”明显超过07年。09年成交总价排名前10的住宅用地平均成交金额为75.76亿，而07年为51.93亿；09年楼面地价排名前10 的住宅用地平均楼面地价为26365元/平方米，而07年为16234元/平方米。
09年“地王”地域分布以一线城市为主，而07年则以二线城市为主。09年总价“地王”有7宗分布在京沪等一线城市，07年总价“地王”仅2宗，8宗位于二线城市。09年单价“地王”7宗分布在一线城市，而07年单价“地王”仅4宗，6宗位于二线城市。
此外，一线城市核心地块价值都得到充分体现。中建集团以33147元/平方米的楼面地价拿下上海新江湾城C6地块，成为中国土地市场自实行招拍挂以来最贵的住宅用地。此外，09年楼面地价排名第10的长风6B（B6）、7C地块22409元/平方米，高于07年最贵地块杨浦区新江湾城D3地块的20000元/平方米。
3、流拍地块重新挂牌并高价成交是2009年土地市场的重要特点之一。
南京建邺区所街叶圩村地块重新挂牌后分别以4326元/平方米的楼面地价、11.4%的溢价水平成交；厦门湖边水库片区仙岳路南侧地块重新挂牌后分别以6867元/平方米的楼面地价、52.5%的溢价水平成交；上海长风6B（B6）、7C地块重新挂牌后更是以70.06亿的总价成为09年“地王”，楼面地价和溢价水平分别高达22409元/平方米、129.1%。具体典型地块详见下表：
4、以打击“囤地”为主，敦促开发企业将土地转化为商品房的土地调控政策密集出台。从2007年到2009年，土地市场呈现出疯狂—低迷—活跃的发展轨迹，伴随着市场变化，土地政策经历了紧—松—紧的过程。具体政策如下：
关于进一步加强土地出让收支管理的通知：规范土地出让收入分期缴纳行为，分期缴纳全部土地出让价款的期限原则上不超过一年。首次缴纳比例不得低于全部土地出让价款的50%。
此举意在减少开发企业拿地的盲目性，防止企业通过较少的资金投入囤积土地，坐等地价上涨。此项政策必将对开发商拿地产生不小的压力，特别是中小开发企业。对于品牌开发企业而言，融资渠道较为通畅，不会产生太大的影响。
关于开展第二次土地调查中“批而未用”土地核实工作的通知及国土资源部关于严格建设用地管理 促进批而未用土地利用的通知：国土部连续两次发布关于“批而未用”土地的核实工作，政策目的直指“囤地”。确保已批准的城市建设用地能够及时形成供地条件，保障扩内需、保增长、调结构用地的供应。
此举意在通过调查摸清已出让建设用地利用状况，从土地供应的角度解决商品房价格过快上涨。对“批而未用”土地的鉴定成为该项政策的挑战。一方面开发企业能够轻松的规避“批而未用”，另一方面“批而未用”是由于当地政府审批流程及规划造成。
关于印发《限制用地项目目录（2006年本增补本）》和《禁止用地项目目录（2006年本增补本）》的通知：宗地出让面积不得超过下列标准：小城市（镇）7公顷，中等城市14公顷，大城市20公顷。
此举意在遏制“地王”产生。缩小地块出让面积降低土地成交价格并不科学。楼面地价是商品房土地成本的直接体现，减少土地面积一定程度上会降低成交总价，但可能拉升楼面均价，特别是对于城市核心地块，这样政策出现的结果适得其反，还有可能拉升房价。此外，对于有特殊规划的地块并没有执行该项政策，比如，广州番禺区亚运城项目用地土地面积高达2639520平方米，合3959亩。该地块成交总价255亿，成为中国总价“地王”。
土地开发进度须向全社会公开：进一步规范土地供应行为。完善土地出让合同和划拨决定书,对宗地规模、出让金缴纳、受让人条件、开竣工申报、违约责任等进一步作出明确约定。
此举意在督促开发企业将住宅用地及时形成市场有效供应，防止企业囤地，缓解高企的房价。合同规定开竣工时间早在08年版土地出让合同中就明确规定，但受市场低迷的影响，此项规定形同虚设。此次国土部重申这一规定，有其特殊的市场背景。此项政策缺乏持续性和执行力。
09年中国土地市场运行情况如下： 1、地方政府土地供应由审慎到积极，住宅用地供应量同比增加近40%。2009年60个重点城市共推出土地9968宗，同比增加15%；推出土地面积49018万平方米，同比增加33%。其中，推出住宅类用地（含住宅用地及包含住宅用地的综合性用地）3319宗，同比增加16%；推出土地面积22334万平方米，同比增加39%。 图1、2009年1-12月住宅用地月度供应量呈上升态势 2、土地市场交易活跃，房企拿地积极，住宅用地成交量同比增加一倍。2009年60个重点城市共成交土地7158宗，同比增加71%；成交土地面积35996万平方米，同比增加66%。其中，住宅用地成交2703宗，同比增加103%；成交土地面积18755万平方米，同比增加83%。 图2、2009年1-12月住宅用地月度成交量呈上升态势 3、房企充沛的现金流和对市场良好的预期刺激了住宅用地市场需求，土地价格增幅明显。2009年住宅用地平均成交楼面地价2035元/平方米，同比增加36%。住宅用地成交楼面地价逐渐走高，下半年成交价大幅超过去年同期水平。土地市场极度缺乏弹性，当市场需求增加，成交价格必定增加。09年住宅用地成交均价一直处于上升阶段，6月之后成交均价超过08年同期水平。 图3、2009年1-12月住宅用地成交价格走势 2010年中国土地市场形势展望： 1、土地市场供应结构有所调整，加大保障性住房用地供应力度。 国土资源部早在5月份就发布了《国土资源部关于切实落实保障性安居工程用地的通知》。要求各地尽快编制保障性用地供应计划。12月7日，中央经济工作会议明确提出要加强廉租房等保障性住房建设，支持棚户区改造。12月14日，温家宝总理主持召开国务院常会议，明确提出“适当增加中低价位、中小套型普通商品住房和公共租赁房用地供应，提高土地供应和使用效率”。 据此可以看出，2010年土地市场供应机构有所调整，将增加保障性住房用地供应。 2、经营性用地将进一步集中在品牌开发企业及大型国有企业手中。 中央五部委联合发布《关于进一步加强土地出让收支管理的通知》，要求首次缴纳比例不得低于全部土地出让价款的50%，并在一年内缴纳全部土地出让价款。此项规定势必增加开发企业资金压力，资金链不畅的中小企业面临“无地能拿”的困境。土地储备进一步向资金实力雄厚的品牌企业及国有企业聚集。 3、打击囤地实现土地市场有效需求，减缓土地价格增速。 防止和打击开发企业拿地是2010年土地市场政策调控的主旋律。通过打击囤地，减少开发企业坐等土地涨价的心理，实现土地市场的有效需求。从而减少开发企业拿地的盲目性，减缓土地价格增长速度。 4、土地出让方式或将调整。 “8.31”大限之后，经营性用地出让全部采用招拍挂的方式。“价高者得”的市场规则在增加土地市场交易透明度的同时，也产生了高地价，进而导致房价高企。上海、深圳对土地出让方式进行试点，除了采取“勾地”制度外，对于特定地块进行招标。深圳出台《城市更新办法》明确规定，原土地权利人可以通过协议的方式自行处理土地，而不需要通过招拍挂。
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